西双版纳临河商住项目规划指导及定位20130819答案.pptxVIP

版纳流沙河地块建筑设计指导 昆明筑石房地产经纪有限公司 2013·08;问题一：做什么产品？ 问题二：做多少此类产品？ 问题三：做怎样的产品？ 附录：回报率测算;1.1：地块分析 1.2：区域市场分析 1.3：物业类型建议;;景洪市区门户，机场到城区的必经之路 城市新区首建项目;待建共享配套：商业中心万达广场、三甲医院、一流中小学校、高尔夫球场、主题 ; 地块条件分析; 小结;; 片区划分及功能诠释;热销项目主力供应：住宅70-130㎡、洋房120-150㎡ 、公寓30-60 ㎡ 、产权酒店30-50 ㎡ 、商业30-600 ㎡;市场竞争：住宅70-130㎡、洋房120-150㎡ 、公寓30-60 ㎡ 、产权酒店30-50 ㎡ 、商业30-600 ㎡;占地面积22.4万平米； 建筑面积33.6万平米； 物业类型：住宅、商铺、公寓、花园洋房，精装修 面积区间：在售70-143㎡洋房 价格：均价4800元/㎡，精装修1000元/㎡;安厦·雨林溪谷;区域市场小结：???域内一级竞品项目为万达和安厦，且距离较近，产品供应复合且高端，本案与之相比在外部环境上并无明显竞争力，市场机会点在产品差异化和经营方式上。;;规划条件对产品定位的限制;小高层可填补项目规划容积率，定位中高端要求项目产品高品质，从容积率、建筑形式、建筑品质的关系来看，小高层最为合适； 从市场上项目建筑形式来看，高层产品有一定供应量，但小高层产品更具有品质感，并符合限高条件;建筑水平设计建议：商墅为主，小高层为辅，增加园区内水景;规划设计建议：九河一寨，傣族水文化主题客栈 西双版纳风的威尼斯;;建筑单体设计建议：合院客栈：风情村中的金矿;客栈：合院;多层/联排;建筑单体设计建议：小高层：旅游区中的平民伊甸园，鸟瞰万达;小高层 户型附加值;主入口、道路;广场、河流交汇处景观水系;;通过调整分项产品比例，得出最高利润和建议容积率及产品配比; 小结;;;区域主要项目定位情况;区域主要项目定位情况;;主要在售项目的客户来源：投资客群以省内为主;;;养老客户关注点：生态、宜居 基于西双版纳生态条件优越，气候良好，冬无严寒，考虑养老需求;客户类别;;规划方向：依照万达国际旅游小镇的规划发展方向，制定与之相协调的规划建设，使本案和整个区域规划融为一体，补充和服务整个区域功能发展。;对比项; 整体定位：原生河景温泉度假小镇 功能定位：可自住的投资型温泉客栈 形象定位：傣族民俗温泉小镇;;告庄西双景;告庄西双景;告庄西双景;告庄西双景;村落式的特色商墅，具有投资属性，招商民族特色的餐饮、住宿企业，同时具备吃、住、娱乐功能； 商业支撑项目整体销售； 营造项目内部民族风情及塔、寨景点，成为项目人气来源；;楚雄彝人古镇;集彝族文化、建筑文化、旅游文化为一体的大型文化旅游地产项目。占地3161亩,建筑面积150万平方米,总投资32亿元。;要点之一：选址;要点之二：物业形态组合;要点之三：特色突出，风格鲜明;;与温泉公司合作——温泉会员制管理，以配套带动住宅成功销售; ;休闲管理特色产品：休闲教育;;投资产品回报分析;END！ 谢谢聆听