2015年8月民乐里项目效益评估及控规建议教材.ppt

;区域及地块分析;火车站商圈;区域属性——受火车站批发型商业形态的影响，区域整体商业价值突出。但商业档次低下，区域改造升级动作的不断深化实施，区域商业形象和档次正逐步提升。同时区域的人口密度为郑州市最大的区域，但居住档次较低。;地块四至——地块南邻城市主干道陇海路，东侧为次干道南关街，交通通达性较好。随着陇海高架的全线施工，项目未来的昭示性和自然通达性良好，且拥有一定的自然景观资源，具备打造标志性项目的外部条件。;地块现状——项目目前处于拆迁阶段。老旧的棚户区对于城市形象和社会治安带来严重的影响，地块亟待改造。但过于密集的棚户，对于项目的改造和区域开发带来一定的影响。但地块周边较为密集的现状住宅，对于项目未来的规划提出了较高的要求。;火车站周边商业——区域商业主要以专业市场为主，市场环境较差，整体形象低下，且区域人流量巨大，缺乏百货类大型商业满足市场需求。;陇海路段——目前陇海路正处于拓宽施工阶段，同时陇海高架的全线施工必将迅速提升周边商业价值。目前临街商业以餐饮类为主，但商业档次低下，且环境较差，影响城市形象。;南关街与德济路段——临街商铺多为住宅底商，且以满足日常生活所需为主，环境较差且市场环境紊乱。;地块开发背景分析—— 1、紧邻城市核心商圈，商业价值巨大。 2、地块现状为老旧棚户区，项目改造势在必行。 3、地块居住密度较大，高容积率化不可避免。 4、地块周边的现状建筑对于项目规划提出很高要求，提升了项目的整体开发难度。;状态;区域及地块分析;年份;土地市场小结;商品房分析——2013年至今商品房市场供销比1.26:1相对宽松，2014年后市场恢复乏力，同期内成交量明显收缩，成交价明显上涨；预计后市供需相对平衡，价格将维持高位运行。;商业分析——2013年至今郑州商业月均去化保持在4.4万㎡左右，2014年上半年销售均价20362元/㎡，同比增长22.7%，商业市场供销比达到2.04:1，后期商业竞争压力较大。;写字楼分析——2013至今写字楼月均去化量约10.43万㎡，但2013年以前写字楼市场供应过大，2014年上半年市场去化以前期存量为主，使2013年至今写字楼市场均价保持平稳；预计2014年下半年写字楼市场仍以消化存量为主基调;正弘凯宾城——项目北面为解放路，南面为正兴街，东面为福寿街。项目总占地15450㎡，总建筑面积为15万㎡，正弘凯宾城地处郑州“二七商圈”、“火车站商圈”附近，地段优势明显。;1F—— 业态主要为品牌女装，主流面积区间为100㎡以下商铺；目前1F余部分商铺在售，销售价格为3.9万元/㎡;2F—— 业态主要为休闲女装，主流面积区间为100㎡以下商铺，在售价格为3.3万元/㎡;注：价格为实际成交价格，其中已减去5年共40%的返租房款;注：4F暂无成交数据备案;商铺销售分析—— 推出量2.9万㎡（自持商业除外），已售约1.9万㎡，销售均价3.19万元/㎡，月均消化2000-2500㎡，平均季度价格涨幅3.49% ;华润大厦——项目位于郑州市核心区域解放路与铭功路交汇处，郑州地标二七塔斜对面，二七商圈核心地段。;华润大厦——属于华润综合体项目,周边配套齐全。规划有高端住宅、 酒店、商业等，区位优势明显，将成为未来二七商圈重要的城市综合体。;华润大厦—— 自动化、双电力、智能管理、高端服务 ;华润万象城—— 总建筑面积21万㎡，地上7层，地下三层，共设有88部电梯，单层层高5.5—7m 。;瑞士酒店公寓概况——瑞士酒店公寓位于郑州二七区铭功路与太康路交汇处西南角，建筑设计为地下一层，地上24层，其中1-3层为商业配套，4-24层为精装酒店式公寓;商务产品——瑞士酒店公寓面世产品为酒店公寓，商住相宜，兼具投资属性，区域商圈成熟，是黄金地段。;瑞士酒店公寓;房地产市场总结—— 1、2013年的市场发展过快、房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面年初的利率上调也导致购房者购买力难以为继，同期内成交量明显收缩。 2、受火车站批发型商业形态的影响，区域整体商业价值突出，2014年上半年商业物业销售均价达到18992元/㎡，同比增长54.4%。 3、写字楼市场整体价格保持平稳态势，但2013年以前写字楼市场供应过大，目前市场以去化前期存量为主。;区域及地块分析;项目物业价值评估原则—— 1、根据当前意向开发企业制定的项目修建性详细规划中的具体指标为基础依据。 2、其中写字楼物业和商业物业因为自身属性的区别，测算方法采用不同的方式进行。其中写字楼物业运用常规的市场比较法进行物业价值测算；而商业物业运用租金反推的方式进行物业价值测算。 3、地下停车位作为项目整体的配套功能物业，其具备提升项目综合价值的作用，但自身未计入物业价值范畴。 4、项目物业价值的大小对于项目经济效益的影响变化巨大，测算物业价值