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龙阳地下室招商 龙阳地下室概述 区域位置及周边 项目地块（下图的红色地块）位于浦东新区龙阳居住区内，地块四至分别为：东至杨高路、南至乔顿花园、西至环龙路、北靠浦建路（易初莲花）。 “丽晟食尚广场”项目是由上海阳光欧洲城投资发展（集团）有限公司和上海陆家嘴房产有限公司重点打造项目之一，该项目是位于浦东新区塘桥居住区内，地块四至分别为：东至杨高路、南至乔顿花园、西至环龙路、北靠浦建路（易初莲花），地理位置优势突出，本项目具有良好的市场潜力和发展空间，将打造成一个集餐饮与娱乐为一体的特色型美食广场。 本案所在区域人口十分众多，是消费性人流的集散地，周边拥有东方城市花园、贵龙园、乔顿花园、怡东花园、方圆公寓、东方汇景苑、龙阳花园、盛柱花园等众多大型社区，周边新老居民社区总计超过20个。 项目本身情况 龙阳地下室总建筑面积2341.32平米，层高4.2米，中间有一防火墙，面积分割比例为4：3。 有意向商家及其对菜场的管理经验 意向商家介绍 上海绿欣集贸市场经营管理有限公司、上海申象生鲜超市有限公司、上海浦东副食品有限公司、上海长银物业公司、上海家厨副食品有限公司 政府及居民意见 由于本地区菜场空缺政府对本项目做菜场或者生鲜超市是鼎立支持的，根据从居委员得到的反馈信息，居民对菜场也是持欢迎态度，局委会代表表示说居民平时买菜只有易初莲花这家大型超市，而超市里的蔬菜一来不新鲜二来价格比较贵，种类也是不能和菜场和生鲜超市比的。所以开菜场他们是绝对认同的。 上海市菜场及生鲜超市现状 上海菜场，生鲜超市具体情况 上海现有标准化菜场预计到年底将达到800多家，生鲜超市也摆脱了前几年的低迷，不少连锁生鲜超市开始在上海市大力发展起来，如家家乐，联华，都市菜园。 经营状况 上海菜场大部分为街道所有，最近两年不少民营菜场也悄然增多，根据市场调查得知绝大部分菜场的经济效益较好，这与政府的大力支持也有一定关系。 公司调查所得实际资料（面积，租金） 栖山菜市场 长博菜场 上海祥德农副产品市场 上海三角地生鲜副食品分场 菜场名称位置面积摊位蔬菜类月租金鱼肉禽类月租金预计年毛利二级租金（元/平米天）栖山菜市场浦东栖山路1000平米671000160011416803.1上海祥德农副产品市场虹口区祥德600平米46130020009880804.5上海三角地生鲜副食品分场虹口区密云路大连路800平米621250250015810005.4上海曲阳副食品商场虹口区赤峰路500平米401500270011232006.2上海杨浦同济菜市场杨浦区章武路1000平米701000200014280003.9长博菜场浦东长岛路700平米5590015008712003.4注：二级租金为菜场经营者给下家的租金 平均二级租金为4.25元/平米天 以上菜场都为已成熟菜场，周围大多是建于80年代末或90年代初的小区，基本以6层为主，500米半径内人口数量大约在5--10万人左右。根据调查可以看出，人口越密集的菜场，租金也越高。 本次调查租金来源主要为询问摊主，可能有部分租金价格存在偏高，租金以蔬菜类以及肉类为主，其余类租金根据菜场管理公司提供的租金以及摊位比例算出。 标准化菜场及生鲜超市一级租金统计 生鲜菜场名称地址面积（平米）租金（元/平米天）申象生鲜超市民生路灵山路2303.6长银副食品公司商城路浦电路10002浦东副食品公司南泉路13001.05栖山菜市场浦东栖山路10001.7长博菜场浦东长岛路7001.5 注：一级租金为产权方给经营者的租金 平均一级租金为1.64元/平米天 可知菜场，生鲜超市租金普遍租金较低，因此政府对经营者都有一定的补助。调查的菜场相对来说建成已有一定年限，租金相对偏低，市场内情况除少数几家生鲜超市其余几家与上海市标准化菜场标准有一定差距。 标准化菜场及生鲜超市建设标准 标准化菜场，生鲜超市（略） 根据标准龙阳地下室所存在问题 根据标准化菜场的建设要求，龙阳地下室现存在以下问题： 排污（地下室排污系统简陋） 解决方案：由于设有明沟，可利用增加排污泵来解决。 厕所（标准化菜场要求有二级厕所） 解决方案：引入移动厕所（待考证） 政府及街道对菜场及生鲜超市优惠政策 标准化菜??? 根据核定价提供装修补贴，核定价的标准为800㎡补贴650元/㎡、1000㎡补贴550元/㎡、2000㎡补贴500元/㎡，根据2006年的补贴标