简述房地产企业税收知识精讲.ppt

;房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。整个行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。 主要涉及税收有：营业税（营业税附加：城市维护建设税、教育费附加、河道管理费）、企业所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房产税、印花税。;二、房地产开发程序与纳税环节;契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 契税的税率：一般省市的契税税率3％。;四、印花税; 五、土地使用税;六、房产税;七、营业税;个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税： ⒈离婚财产分割； 2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。;特殊项目的代收费用 1、符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费免征营业税： 由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。 收取时开具省级以上部门印制的财政票据。 所收款项全额上缴财政。 原则上代收费用作为价外费用，要缴纳营业税，以下情形除外： 1、2009年1月1日以后，符合三个条件的代收费用； 2、代收的维修基金（国税发[2004]69号文件） 3、代收的拆迁补偿费（国税函[2009]520号） 4、代收的契税、印花税（是税不是费） 5、个别省自行规定了不征收营业税的个别项目。;九、土地增值税;十、土地增值税;土地增值税的核定征收 条件： （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。;土地增值税的清算 条件： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　 3、直接转让土地使用权的。同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省（直辖市）税务机关规定的其他情况。 ;十三、企业所得税; 房地产企业和一般企业一样，都是按季预缴，按年汇算清缴的办法征收企业所得税 根据国税发[2009]31号 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。。 预征率： 开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%. （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%. ;收入结转： 根据国税发[2009]31号 规定，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工并结转相应收入成本： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额