9房地产管理法资料.ppt

8　房地产管理法 ;8.1　房地产法基本概念8.1.1 房地产概念;房地产概念;8.1.2 房地产法的概念;8.1.3 房地产法的调整对象;（1）房地产所有权人之间的关系;（2）房地产所有权人与使用权人之间关系;8.2　房地产权属登记8.2.1 不动产登记的概念;8.2.2 不动产登记的作用;不动产登记的作用;8.2.3 不动产登记的种类;不动产登记的种类;8.2.4 不动产登记应提交的文件;2) 建筑物及附属物所有权初始登记应提交以下文件：;3) 申请转移登记应提交以下文件：;4) 变更登记应提交以下文件：;8.2.4 不动产产权纠纷的处理;8.3　房地产交易8.3.1 房地产交易的概念与原则 ;2）房地产交易的原则;房地产交易的原则;8.3.2 房地产转让 ;2）房地产转让的条件 ;3）房地产不得转让的情形;8.3.3 房地产买卖;案例 1 评析;案例 2;案例 2 评析;案例 3;案例 3 (第2页???;案例 3 评析;案例4;案例4 评析 ;2）签订房地产买卖合同的担保——购房定金的法律性质与处理;案例 6;案例 7;案例5、6、7 评析; 因此，该定金在性质上为立约定金。该定金只是担保双方在约定的时间、地点就合同内容进行协商。如果一方拒绝在双方约定的时间、地点去商谈合同内容，则支付定金的一方将丧失定金，接受定金的一方将双倍返还定金。案例6中，小王能否取得按揭贷款，完全取决于小王自身的条件，小王作为欲贷款方，应当承担审查自己条件的义务。房地产开发公司作为出卖方，无义务审查小王是否具备按揭贷款条件，且房地产开发公司也无权决定按揭贷款银行是否给予小王贷款。因此，在本案中，双方约定的正式合同未签订，原因在于小王，房地产开发公司按“定金罚则”不予退还其定金是可以得到法律支持的。; 但案例5中，张先生与开发公司双方在约定的时间与地点就合同内容进行了谈判，应认为双方已履行了义务，定金责任已完成了其使命。至于最终双方是否就合同内容达成一致及签订合同则不是认购书或定金合同的义务。如果未达成一致意见，定金应返还；如果达成一致意见，定金可充抵房款。因此，该购房认购书或订购书中的定金只是为担保缔结正式合同而设立的定金，即只是作为订立商品房买卖合同的担保，而不是履行商品房买卖合同的担保。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条对此做了明确规定：签订认购书交付定金后，由于双方原因，未能就商品房买卖合同内容达成一致意见的，定金应当返还。因此，张先生没有违约，张生已付的定金应退还。但案例6中，小王则由于自身原因，未与开发公司在约定的时间与地点进行合同的谈判，因此，构成违约，将丧失定金。 ; 案例7中，开发商与购房者签订了较为具体的购房认购书，而且出卖人接受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律干问题的解释》第5条之规定，李先生与开发商的认购协议因已具备了商品房卖合同条件，因此，在认购协议中约定的定金就是对该商品房买卖合同即主合同履行的担保。（履约订金）根据《担保法》规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，李先生应得到双倍的违约赔偿。 ; 3）商品房买卖合同签订后， 出卖方变更小区规划之情形;案例 8;案例 8 法理评析;4）质量不合格之房屋交付——房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵; 案例 9：王老先生购买的一套住房的地下室为大楼存放锅炉之地，由于锅炉的噪声使其无法正常生活。王老先生与开发公司协商后，虽开发公司采取了措施，但仍不能解决噪声问题。后经法院判决，王老先生与开发公司解除了房屋买卖合同。 ;案例 9 评析;案例 10;案例 10 （第2页）;案例 10 评析;5 ) 交付之房屋面积与合同约定不符; (2) 面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 ;面积误差比的计算公式为：;《消费者保护法》有关双倍赔偿的规定;案例 11;案