20131029_昆明_德润朗悦湾_商业价格建议_徐锐丰、姬艺丹、尹星.ppt

;目 录; PART 1 市场情况分析; 针对性调研简介; PART 2 市场总结; 一、本次市场业态分类总结;二、城市副中心---案例1;北辰财富中心定位; 北辰财富中心总图;北辰财富中心商业规划;北辰财富中心入驻品牌;北辰财富中心售价租金情况;北辰财富中心开发思路;北辰财富中心精选照片;北辰财富中心精选照片;北辰财富中心精选照片;北辰财富中心精选照片;三、城市副中心---案例2;同德昆明广场商业部分的定位; 同德昆明广场商业区位置示意图;同德昆明广场商业规划-B1层;同德昆明广场商业规划-F1层;同德昆明广场商业规划-F2层;同德昆明广场商业规划-F3层;同德昆明广场商业规划-F4层;同德昆明广场商业规划-F5层;同德昆明广场商业规划-F6层;同德昆明广场售价租金情况;同德昆明广场开发思路;同德昆明广场效果图;同德昆明广场效果图;同德昆明广场效果图;同德昆明广场效果图;四、城市副中心总结;城市副中心情况总结 业态功能全面，至少涵盖购物、娱乐、影视、休闲、餐饮、KTV等基本功能，周边还配有写字楼办公和酒店会所，相当的“高、大、全”。 面积大，至少都在15万㎡以上，甚至更多。 集中商业只租不卖，整体商业效能高，品质好，只有居住区配套底商街铺对外卖。 都有品牌商家入驻，整体的品质好、档次较高。 但普遍存在一些“硬伤”： 概念重复，家家都干，各阶层的受众普遍审美疲劳，“没感觉”了。 招商难，大量的品牌都快搜刮完了，和品牌商家的讨价还价余地越来越小。 由于“内容丰富”，反而导致主题不鲜明，缺乏个性。;五、特色商业街---案例分析3;月牙潭滨湖休闲商业街定位;月牙塘滨湖休闲商业街售价租金情况;由于视野大范围内没有高层，空间感受极其舒适。 月牙潭公园的湖泊广大，视野好，构成了一个让人非常放松，极具快乐感的生活空间。 在此地的经营户自发的形成了以酒吧、茶吧、餐饮为主的业态，成为北市区知名的滨湖休闲商业风情街。 由于是自发形成的业态，核心环境优势没有有效挖掘。 由于没有统一经营，且有部分工程抵款房源现为办公使用，影响了整体业态的统一，主题不够鲜明。;五、特色商业街---调研案例2;瑞丰龙美食广场定位;美食广场只租不卖。 纯餐饮定位，没有其他业态。 全部十多家餐饮品牌，每一个类型都不雷同，而且都是极具特色。 知名特色餐饮： 昆明第一家肯德基汽车穿梭餐厅、上世纪80年代在铁道部全国烹饪比赛拿最佳厨师奖的老道道七星气锅昆明味道酒楼、中国名火锅猪圈火锅、银河会滇味海鲜酒楼、名扬天下野生菌美食酒楼 ;六、社区商业---调研案例1;邦利嘉年华定位; 邦利嘉年华一层业态示意; 邦利嘉年华二层业态示意; 邦利嘉年华三层业态示意; 邦利嘉年华四层业态示意; 邦利嘉年华五层业态示意;基础功能相对较全。 商业只租不卖，统一经营保证品质。 但也有一些问题： 功能、品牌单一。 租户难求 ;七、社区商业---调研案例2;万科香缇坊定位;万科香缇坊售价租金情况; 项目面积很小只有5520.81㎡，共计41间商铺。 目前只有4家小商店在营业，其他均是未装修的空铺。 由于设计时没有预留烟道和隔油池等设施，不能做餐饮业态，改造难度大。 项目完全依赖未来价值的概念，没有任何特点。 ;八、社区商业---调研案例3;云南映象商业定位;云南映象商业售价租金情况; 商业面积有大有小，中部还配有生鲜超市，划分为多个小摊位。 目前商业经营状况良好，1期商业经营情况好于2期。 只要不是住宅下部正对的商铺均设计有烟道和隔油池等设施，利于餐饮经营。 经过多年的培养及社区业主入住率的提高，逐渐形成较好的商业氛围。 ;九、社区配套商业总结;社区配套商业情况总结： 社区配套商业如邦利嘉年华、中汇商业中心。业态包含购物、娱乐、休闲、餐饮、KTV等基本功能。面积不大，一般在5万㎡以下，此类商业一般有以下优势： 1、基础功能相对较全。 2、不同于底商街铺，属于多层结构的集中商业。 3、对社区居民而言，就近便利。 4、商业只租不卖，统一经营保证品质。 但社区购物中心也存在一些不利问题： 1、功能、品牌单一。不能满足消费者的多样化需求，选择面窄小。 2、高、中、低各档次存在搭配不合理。 3、对居住人口、交通便利的依赖较大，否则“养成难度”很高。 4、客流不旺，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多。 5、租户难求，期待的零售商