津湾汤臣项目营销策略终稿2012.6.13解读.pptx

这是一个“出乎其类”的品牌企业，一个“拔乎其萃”的价值地段。但是政策环境依然严苛，市场竞争空前激烈，高端需求增长缓慢。项目的成功依赖于超越天津的项目营销！易居中国愿倾尽全力，用大热情，大平台，全资源和大手笔协助汤臣实现项目的空前成功！2008交房之后的糟糕表现颠覆了这座天津标志性的“豪”宅“津门津塔”——天津城市地标2009客户主要以中端客户为主，峰层客户吸纳能力弱。天津高端住宅成功营销第一案例2010-2011开盘后销售状况惨淡，户型被迫改小。两大高定位项目，高开低走高总价产品营销缓慢，市场接受程度有限。伪豪宅泛滥，真豪宅缺失，天津高端市场需要领军者！理想和现实存在差距！城市——21世纪的世界级大都会地标——【津湾】天津的外滩，城市级项目城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战时代与角色津湾二期——天津价值最高的地块城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战时代与角色城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战巨匠——汤臣，世界级豪宅缔造者第一家五星级酒店锦江汤臣洲际大酒店第一栋5A级涉外写字楼汤臣金融大厦第一个涉外高档商务中心汤臣中心第一个球场别墅汤臣高尔夫别墅唯一位于市中心的高尔夫球场汤臣高尔夫球场汤臣一品顶级豪宅代表上海价值最贵的项目时代与角色城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战艺术——汤臣哲学:“汤臣一品,是我的一个情结。我是搞艺术的,是以艺术的心态来打造汤臣一品。——汤臣集团董事局主席徐枫女士建筑与文化艺术的结合“我们要将世界级地产理念及服务质量引入城市，以国际化的视野经营。”——汤臣集团董事局副主席汤子嘉先生时代与角色城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战知音——时代与角色世界华人，北中国富豪圈层本案营销周期城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战由于双轨制的建立，商品房市场逐步步入正轨未来——时代与角色城市与地标·璞玉与巨匠·艺术与知音·未来与挑战挑战——未来高端项目呈现天量供应，但需求增长缓慢。于此同时，高端客户基数增长相对缓慢，与高端项目开发速度难以匹配天津市住宅及类住宅整体存量高达3000万㎡时代与角色目前已入市高端项目存量超过100万㎡预计未来3-5年天津高端市场年均入市量高达50万㎡以上【产品整理】7#户型建筑建面总套数套数占比总建筑面积面积占比一室143-173104%15793%两室1542056937%三室253-3103113%876216%四室258-3866025%1880934%五室359167%573910%合计-2401007#住宅：以豪华型两室、四室居多8#户型建筑建面总套数套数占比总建筑面积面积占比二室1472537425%三室2456861068%四室36182%28873%五室65162%39034%合计-332100%100775100%8#住宅：以豪华型两室、三室居多户型套内面积得房率建筑面积套数套数占比总建面面积占比A5368.70%7725570%1967258%B731064513%478214%D1011474513%661620%F121176154%26428%合计　33712100%9#公寓：以功能分布全面的标准户型为主项目名称总建面（万㎡）品牌产品类型天津大都会65.9保利、金融街普通住宅；公寓都会轩30.5和记黄埔住宅泰安道五大院17.4天房住宅；酒店式公寓万达公馆27万达住宅仁恒河滨花园48.4仁恒住宅凯德国贸19凯德酒店式公寓津澜阙9.7鼎润酒店式公寓泰悦豪庭7.16泰昇住宅仁恒海河广场52仁恒住宅招商钻石山31招商住宅；别墅嘉里中心49.9嘉里住宅；办公白金湾10.8鹏欣酒店式公寓中粮大道75.5中粮住宅；酒店式公寓中信广场93中信住宅；酒店式公寓海河新天1.93海河建设酒店式公寓天津中心15.4复地酒店式公寓富力中心15富力酒店式公寓昆仑中心19昆仑酒店式公寓时代奥城100融创住宅；酒店式公寓金融街地块9.4金融街融展住宅、商服津澜阙9.7天津鼎润酒店式公寓新华世纪广场12.5香港新华酒店式公寓根据区位初步划分竞争层级，将核心竞争范围锁定在海河沿线的高端项目在售项目高端住宅推售时间轴天津大都会都会轩泰悦豪庭仁恒海河广场招商钻石山泰安道项目仁恒河滨花园未售项目万达公馆嘉里中心中粮六纬路中信广场金融街地块本案2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年总建面：46万平米总建面：18万平米总建面：49万平米通过入市时间和去化情况分析，与本案市场时间重叠的项目主要有：泰安道五大院、万达公馆、嘉里中心、中粮六纬路、中信广场。总建面：33.6万平米；存量：14.4万平米总建面：17.14万平米；存量