02、总图2011.11.02.ppt

二、总图;2.1 总图篇 2.1.1 区位 2.1.2 周边交通 2.1.3 周边分析及产品竞争策略 2.1.4 规划设计条件 2.1.5 规划总平面图 2.1.6 规划鸟瞰示意图 2.1.7 规划综合技术经济指标 2.1.8 规划设计原则 2.1.9 规划风险管控 2.1.10 总图溢价策略 2.1.11 分项指标 2.1.12 规划结构 2.1.13 建筑退界及间距分析 2.1.14 园区交通分析 2.1.15 场地标高 2.1.16 场地剖面 2.2 地库篇 2.2.1 地库设计原则 ;2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录;;;2.1.3 周边分析及产品竞争策略;; 规划要求： 1、F地块需满足90平方以下户型面积占总住宅面积的30%以上 ，且总面积的20%为双限房住宅。 2、双限房包含经济适用房与限价商品房，其中：经适房住宅每户建筑面积不能超过65平米，且F 地块经适房总户数不能少于470户；限价房住宅每户建筑面积不能 超过85平米，且F地块限价房户数不能少于360户。 3、根据青岛市配套设施面积表要求，F地块需建设社区配套建筑 面积10260平米，其中包括12班幼儿园。 附表一： ;2.1.4 规划设计条件;关键点说明： 1、根据飞机航空限高图，白沙河F地块位于航道下方，限高依据垂直于跑道方向的限高剖面柱状图确定。 2、F地块东北角是限高的最不利点。此处限高计算按照： 66.3 - 6.7=59.6米=59.4米=3.0米×18层+0.8室内外高差+3.0米楼梯冲顶高度+0.6米檐口。地块内高层均为18F，保证不突破不利的点限高，将风险降到最低。 ;2.1.5 规划总平面图;2.1.6 规划鸟瞰示意图;　; ·复制成熟产品1、叠拼户型复制北京顺义牛新叠拼户型，立面在美式草原式住宅风格的基础上结合龙湖颐和系建筑元素进行创新。2、小高层户型借鉴万科和北京龙湖大兴项目。 3、高层户型借鉴万科1梯4户85-90平米小户型平面。 4、政策房户型借鉴青岛常用的双限房户型，结合规划调整为1梯5户65平米一居室(经适房），1梯5户85平米两居室户型（限价房）。 ·货值最大化1、将政策房高层和商品房高层沿用地西侧、北侧、东侧布置，将高层阴影区布置在市政道路上，最大化叠拼商品房的用地，提高总货值。 2、在小区景观最佳处布置瞰景大户型，增加户型的溢价能力。 3、将户型室内正负零抬高景观地坪0.8-0.9m，叠拼地下室埋深控制在2.4米，保证地下室不计容积率且不计入人防面积，将地下室的成本减小至最低，小高层，高层户型保证在地库-1F空间内分割出两层夹层，赠送可居住空间及地下储藏间，增加户型的综合溢价能力。 4、小高层户型保证地上1F,2F赠送-1F地下室，其余楼层赠送地下夹层储藏间，增加小高层户型的综合溢价能力。 5、高层户型保证地上1F赠送-1F地下室，端头户型赠送地下夹层储藏间，增加高层户型的综合溢价能力。 ·提高停车效率，减少车库开挖 1、叠拼采用地面停车方式，不占用地库面积。 2、地库局部采用-2F设计，将人防安置在-2F，-1F地库可按照普通地库建设，以利于减小人防的面积。;2.1.9 规划风险管控;;;;2.1.11 分项指标;;关键点说明： 1、建筑控制线退用地红线6米； 2、小区主环路的尺度：小区车行道路两边景观：21.2-33.2米； 3、高层南北间距：30—50米(日照间距），与商业间距：不小于9米； 4、小高层南北间距：30—50米（日照间距）； 5、叠拼间距： 消防车道两侧叠拼两侧：21.2米 3.1米侧院+2.5米绿化+10米小区主干道（管线宽度10米，路宽6米）+2.5米绿化+3.1米侧院=21.2米 水系叠拼两侧：16.2米 3.1米侧院+2.5米绿化+5米水系+2.5米绿化+3.1米侧院=16.2米 叠拼侧向间距：6.2米(多层防火间距，考虑两侧共0.2米保温厚度） =3.1米+3.1米端户侧院=6.2米 叠拼南北间距：1.6X12.6=21米;2.1.14 园区交通分析;+8.30;24.2m;2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录;2.2.1 地库设计原则;;2.2.3 地库平面及车位指标;;;2.2.4 层高及顶板覆土高度;管线布置示意图;;地下二层车库平面图;;;2.1 总图篇 2.2 地库篇 2.3 设备及配套篇 返回目录;2.3.1 强电系统（外线）;2.3.2 强电系统（内线）;2.3.3 弱电系统;2.3.4 给水/消防系统;一.给水系