房产新政下借名购房的风险.docVIP

PAGE  PAGE 6 房产新政下借名购房的风险 为遏制部分城市房价过高、涨幅过快的局面，国务院于2010年4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称通知），其中明确规定实行严格的差别化住房信贷政策。9下旬至10月中旬，一些房价过高的城市陆续出台实施细则，其中最引人瞩目的是限制购房和限制贷款的规定。对于购房者而言，限制购房的规定无疑对打算购买多套房的人关闭了购房大门，而限贷则无疑提高了购房难度，增加了购房成本。与购买首套房相比，以贷款形式购买第二套住房，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。以一笔100万元期限为20年的等额本息房贷为例，按基准利率1.1倍计算，首套房与二套房的利息差达20万元左右。 为尽可能享受购房的优惠政策，不少购房者动起了借用他人名义购房的脑子，尤其是找人代购“首套房”，但这种做法无疑存在着很大的风险。 一、实际购房者的风险 实际购房者也就是实际出资者，通常是已经拥有一套以上住房或非本地居民且不能提供在购房地1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的人。按《通知》的规定，这类实际购房者不能享受首套房的贷款政策。为了能享受首套房的贷款政策，实际购房者必须寻找到符合享受首套房贷款政策的人，一般是自己的亲朋好友，但也有人通过征集方式寻找他人代购“首套房”的，之前就有媒体报道有投资客以极低的报酬用在校大学生名义购房的事情。在确定好名义购房者（以下简称代购者）后，通常实际购房者与代购者会签订经过公证处公证的委托合同，由代购者全权委托实际购房者办理购房与售房事宜。从办理手续上看，实际购房者似乎完全掌控了房子的买和卖，但实际上仍然存在很大的风险。 1.代购者取消委托。根据我国《合同法》的有关规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因为在法律上，购房者或者说房屋所有权人是代购者，代购者随时可以解除委托，只需向名义购房者发一份解除合同通知即可。一旦如此，名义购房者便无权利处理房产相关事宜。 2.代购者自己处分房产。通常情况下，实际购房者不会让代购者持有任何有关购房的书面材料和房产权证，但是，这并不能阻止代购者自己处分房产，尤其是在房产权证办出之后更是如此。前面已述，代购者是法律上认可的房屋所有权人，虽然手中不持有房产权证，但完全可以通过正当的途径取得所有权凭证。如可以要求房产档案部门出具房产权属证明，这与房产权证具有同等法律效力。代购者甚至可以通过正当途径将房产权证挂失，然后申请权属登记部门补发，此时实际购房者手中的房产权证已经作废。代购者补办好房产证后，则完全可以自行处分房产，如抵押、出售等。在实际购房者给代购者造成麻烦时，如造成代购者存在信用不良记录、少付或未及时支付有关报酬等，尤其会出现这种情形。 3.法律上的风险。实际购房者也许会认为，自己只不过是用了代购者的名义，所有的款项均由自己支付，且双方之间签有协议，说明实际的房屋所有权人是自己，如果代购者反悔，即使打官司也应当会确认房屋实际所有权人为自己。这其实是实际购房者一厢情愿的想法。这种情形一旦诉至法院，房屋买卖合同极有可能会被法院确认无效，实际购房者还会因此付出代价。国务院的《通知》以宏观调控的形式遏制部分城市房价过高、上涨过快，这关系到国民经济的健康发展。根据我国《合同法》的规定，一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。实际购房者为了享受某些优惠政策，套用他人的名义去购房，这显然是欺诈行为。最近国家工商行政管理总局颁布的《合同违法行为监督处理办法》规定了对这类合同的处罚措施，这也是与《通知》宏观调控政策是背道而驰的，损害了国家利益，所签订的房屋买卖合同极有可能被法院确定为无效。合同一旦被确定为无效，根据《合同法》的有关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，实际购房者还应承担赔偿合同（包括贷款合同）相对方损失的风险，即使代购者先行承担了赔偿责任，实际购房者也难逃代购者的追索。 另外，在法律上借名购得的房子属于名义购房者，一旦名义购房者（包括配偶）与他人发生债务纠纷而诉至法院，房子极有可能被他人申请法院查封，并最终在名义购房者不能偿还债务的情况下，将会被他人申请法院强制拍卖以偿还债务。实际购房者为享受首套购房的优惠政策而借名购房的行为，可能最终会弄得自己得不偿失。 二、代购者的风险 前已述，代购者通常是实际购房者的亲朋好友，但也有人以征集的方式寻找他人代购房屋的。除关系十分密切的亲朋好友外，实际购房者通常会向代购者支付一定的报酬。代购者通常是经济条件较差，短时间内自己无力购房，在实际购房者的利诱下，为了获取一定的报酬，甘当名义上的购房者。代购者显然没有充分意识到为他人代购房屋将会给自己带来的风险。 1.丧失自身购房可以享受的优惠政策。国家之所以对某些购房尤其是购买首套住房在