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房 地 产 法 ; 第 一 章 房 地 产 法 概 述;教学目的： 本章主要是对房地产管理法进行法理学研究，通过本章学习： 掌握房地产、房地产业、房地产法的概念； 掌握我国房地产法的渊源体系； 理解房地产法的性质； 了解我国房地产法发展的历史及现状。 ? ;教学重点和难点： 房地产、房地产管理法的概念、调整对象； 我国房地产法律制度的历史发展； 房地产法的性质及与其他相关法律的关系； 我国房地产法的渊源体系;讨论： 　　对房地产法的性质问题理论界有不同的主张,有人认为房地产法应属经济法，有人认为房地产法应属民法，也有人认为房地产法应属行政法，你有什么看法？ ;案例： 李先生看好了位于海阳市凤城小区的一幢别墅，几经谈判，李先生与销售该房的海阳市房地产交易中心签了一份《认购书》。双方约定：李先生确定认购凤城小区B5幢别墅，房屋产权系张某所有，总价为40万元；双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。签约当天，李先生向交易中心支付了2万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。; 交付定金之后，李先生到房产和国土资源管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是张某，但土地证上记载的权利人却是海阳某公司。经进一步了解，原来 海阳这家公司将那块土地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理建设用地使用权过户手续，便在土地上建造了那套别墅并销售给了张某，张某虽办了房产证，但未经国土资源管理部门办理土地使用权证。; 由于交易中心出售的别墅没有土地使用证、房产权利存在瑕疵，所以，到了约定签订买卖合同的那天，李先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心双倍返还他已付的定金。而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受李先生的要求。双方协商不成，李先生诉至法院。 问：本案中的房产与地产能否分离转让？;教学内容： ? 房地产概述 ? 房地产业 ? 房地产法概述 ; 第一节 房地产概述; 二、房产和地产的关系 ? 从实物形态上：房产与地产是联结在一起的; ? 从权属关系看：房屋所有权是否合法，通常要看房屋所坐落的地皮使用权是否合法取得； ? 从价格构成上看：房价房租都包含着地价地租，土地使用权的价格差异也最终表现在房产价格上； ? 从处分上看：一体处分（房随地走，地随房走） ;1、房地产具有固定性 2、房地产具有非损耗性 3、房地产具有保值和增值性 4、房地产价值具有差异性 5、房地产具有有限性 ;三、房地产与相关概念的比较 （一）房地产与不动产 （二）房地产与物业 ;不动产 ? 大陆法不动产的概念：不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物，强调不动产的自然属性。 ? 传统英美法不动产的概念：指拥有所有权的事物，所有者可以使用、控制或处置的事物，强调不动产的所有权属性。 ? 现代意义的不动产：内生于不动产所有权的法律权利、权益和利润。;不动产与房地产概念的区别： ? 概念产生的时间不同 ? 利益的重心不同 ? 产生的法律要求不同 ; 指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇 (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； ; (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 因此，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。 ; 第二节 房地产业; ? 狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业 ，业务主要有两大类 ： ①城市房地产开发和交易 ：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁； ; ②从事开发经营成片土地：简称成片开发