房地产开发成本核算管理办法精编.doc

PAGE  房地产开发成本核算管理办法 1. 总则 1.1 目的：为规范集团房地产开发企业成本核算，统一有关房地产开发成本费用（以下简称“开发成本”）核算、归集、分配的会计处理方法，正确计算房地产开发产品成本，加强成本费用的比较分析和管理控制，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等国家法律法规及《公司会计政策、会计估计及管理办法》有关规定，结合公司实际情况，制定本办法。 1.2 职责：集团公司及各城市公司的开发项目必须严格按照本办法的要求，组织公司开发成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的漏洞，不断寻求降低成本的途径，同时对在本办法实施过程中发生的问题及时向集团财务管理部反馈。 1.3 适用范围：集团公司、下属分公司、全资子公司及控股子公司等。 2. 开发成本核算基本原理 2.1 开发成本核算的基本程序： 2.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象； 2.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用； 2.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准； 2.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配； 2.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本； 2.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转销售开发产品成本； 2.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(按政府相关部门确定的面积提供)，根据有关规定计算可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本； 2.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 2.2 开发成本成本核算对象的确定原则： 2.2.1 满足成本费用计算的需要； 2.2.2 便于成本费用的归集； 2.2.3 利于成本费用的及时结算； 2.2.4 适应成本费用监控的要求。 2.3 开发成本核算对象的确定方法：各项目可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 2.3.1 成片分期（区）开发的项目，应以各期(区)为成本核算对象；各期(区)下分标段等的则不再以各标段为成本核算对象； 2.3.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的或有高层、多层、复式等不同结构的，也不再划分成本核算对象，通过成本核算软件的有关建筑合同分析核算； 2.3.3 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 2.4 成本费用项目包括下列八项：土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费等。 成本项目及其内容与公司建设管理部门的项目成本分类一致。 3. 开发成本核算内容 3.1 土地获得价款，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 3.1.1 政府地价及市政配套费： A、地价(含市政配套费)：支付的土地使用权出让金(国有土地、划拨土地)、土地使用权租赁费、大市政配套费、土地变更用途和超面积补交的地价、河道人行道占用费等； B、土地税收：支付的契税、耕地占用税等； C、补偿费：支付的征地补偿费、征地管理费等； D、土地合作开发费：土地溢价款、补偿合作方地价、合作项目分给合作方的抵价房屋成本及相应税金等。 3.1.2 拆迁补偿费： A、补偿安置费：地上/地下建筑物或附着物的拆迁补偿费、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等； B、拆迁管理费：支付的拆迁管理费用等。 3.1.3 其他费用： A、权证办理费：土地证办理费、土地合同公证费、土地合同公告费； B、评估费：土地评估费、房屋评估费等。 3.1.4 土地周边环境提升费： A、红线外市政设施费：红线外道路及绿化、水/电/气/通讯等建改造费用及接口补偿费等； B、周边提升费：红线外涉及与土地提升有关的环境、教育、交通、生活配套等开发商所承担的费用。 3.2 开发前期准备费，是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 3.2.1 勘察设计费： A、勘测费：水文、地质、文物和地基勘察费及沉降观测费。 B、