房地产开发经营企业会计核算精编.docVIP

房地产开发经营企业会计核算 第一章? 房地产会计概述 一、房地产企业的开发经营内容及分类 （1）房地产：房产与地产，属于不动产。 （2）房地产业：从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 二、房地产企业的开发经营流程 （1）建造过程：房地产企业进行土地开发、房屋建造等活动。 （2）流通过程：房地产企业进行销售房产、转让地产等活动。 （3）持有过程：房地产企业进行自用、出租房产等经营活动。 房地产开发项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段： 第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程??受让土地使用权→取得发改委印发的正式立项计划书→规划部门批准的建设工程规划许可证→建设部门核发的建筑工程施工许可证（其中在核发许可证时，规划建设部门将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、勘察合同、施工合同、采购合同、监理单位以及投资资金等情况进行审查）。 第二阶段（组织施工期）：通过发包招投标程序，组织安排施工企业进场施工至竣工验收备案。 第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资额比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房产管理部门办理产权交易手续。 第二章? 房地产开发成本的核算 一、房地产企业开发成本账务处理原则 房地产企业结转开发成本的方法为：“可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”。 由于房地产开发的自身特点，开发项目的开发周期一般又在一年以上，按传统的制造成本法计算出的单位造价形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期发生的开发成本费用高，中后期发生的开发成本费用减少，而且大量的前期费用和公共配套设施需在总销售面积中分摊。所以在会计核算开发产品销售成本时，前期完工的成本对象要承担预提出后期未完工成本对象的预算成本，而前期发生的成本费用要分配待摊至后期未完工的成本对象中。随着中后期成本对象逐渐完工，开发产品成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算时，企业会计核算上再根据“工程结算书”对预提金额和待摊金额与实际支出的差额，增加或减少有关开发产品成本。 二、房地产企业开发产品成本核算程序 依据企业会计准则等规定，企业的成本核算都要遵守这五个要求：1、合理确定核算的成本对象；2、恰当确定成本的核算期；3、正确选择成本核算的方法；4、合理设置成本费用科目；5、合理选定成本费用分配标准。 房地产企业对应当属于开发产品成本对象中的各项费用支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。按“谁耗费谁负担”（或“谁受益谁负担”）原则合理选定分配方法。 房地产企业的开发产品成本核算，应当合理确定成本对象。要进行开发成本核算，必须首先确定成本对象。如果成本对象确定得不准确或不恰当，就会大大增加开发成本核算的难度，核算出来的单位开发成本不准确，不能满足企业内部管理和对外提供会计信息的需要，甚至不能完成开发成本核算的任务。 房地产开发企业开发成本分配分摊计算公式表 项目分配计算公式主营业务收入单位销售价格×已售面积（从预售许可证的测绘报告获得）主营业务成本可售面积单位工程成本×已售面积（与主营业务收入配比相同）某一成本对象可售面积单位工程成本组成土地征用费及拆迁补偿费÷项目开发用地总面积×（某一成本对象占地面积×权数）÷某一成本对象可售面积?? 其中：权数＝项目开发用地总面积÷项目占地总面积前期工程费÷项目总可售面积（或基础设施工程费÷本期总可售面积）某一成本对象建筑安装工程费÷某一成本对象可售面积 或者，本期全部成本对象总建筑安装工程费÷本期全部成本对象总可售面积本期基础设施工程费÷本期全部成本对象总可售面积（或者建筑面积）项目公用设备工程费（含未建）÷项目总可售面积（或者建筑面积）不可售的公共配套设施工程费（含未建）÷项目总可售面积（或者建筑面积）开发间接费（含未交）÷本期全部成本对象总可售面积 （其中借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配）房地产开发产品成本的会计核算流程通常为“货币资金→工程物资→开发成本→开发产品→主营业务成本”，会计准则没有具体规定“开发成本→开发产品”这个阶段采用何种分配核算方法，由企业依据实际情况在不违反会计核算原则下合理选择的核算