房地产开发讲稿(1章)精编.docVIP

PAGE 10 第一章 绪 论 第一节 房地产开发涵义与特点 一、基本概念 1.城市房地产：可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 1)城市房屋：是在全国城镇范围内包括全国各个大中小城市、县镇和独立工矿区的全部房屋建筑物。 2)城市房产：泛指城市区域一切有经济价值的房屋及其与房屋有关的权益 3)城市土地：是指在全国城市区域内及其他的属于国家所有的全部土地。 4)城市地产：泛指城市区域一切有价的土地和与土地有关的权益 房产与地产的差异 地产可以单独存在，而房产则不能离开地产而单独存在 房产是最终产品，能够直接满足人们生产、生活的各种需要，而地产则不相同 房产有折旧，而地产没有折旧 地产的价格主要受级差地租规律的支配，而房产的价格则决定于建筑成本加上土地价格 房产与地产的联系 土地开发与房屋的建造总是一个并行和继起的过程，是房地产成为财产过程中两个不可分割的阶段 房产价格，实际上就是在讲这一宗房地产价格，它一定包含着地价。 “房以地为贵” “地以房为贵” 房产产权的确认是以土地权利的确认为前提的 .地产经营和房产经营是“相伴而行”的 2.房地产开发：是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需求、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益活动。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条指出：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 房地产业基本术语标准JGJ/T30-2003： 按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 3.房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 房地产经营与管理是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容； 经营活动与企业“决策方针、确定目标”的机能相结合， 管理与“执行和实现”目标的机能相结合。 4.房地产业：是指国民经济中的一个从事城市房地产开发、经营、管理和服务的行业。 1)发展历史： 即古老又年轻的产业！！！ 第一阶段(53-78年):认识和定位不当阶段 第二阶段(78-92年):探索社会主义市场经济、房地产商品性能逐渐恢复阶段 第三阶段(92年-至今):房地产市场逐渐形成且不断完善阶段 2)性质：房地产业是现代国民经济中的一个重要行业。 在《国际产业标准分类》中房地产业同保险、金融并列为第八类，在中国现行的行业分类中列为第七类。房地产业在世界上早已产生，只是世界各国的叫法不同，南美国家、日本、韩国等称之为不动产业，但都把房地产作为一个独立的产业部门，划入第三产业。 中国政府于2003年起重新划分三次产业，具体范围是：第一产业包括农、林、牧、渔业；第二产业包括采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；第三产业包括除第一、第二产业以外的其他行业，具体包括：交通运输、仓储、邮电业、信息传输、计算机服务和软件业、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、租赁和商业服务、科学研究、技术服务和地质勘察业、水利、环境和公共设施管理业、居民服务和其他服务业、教育卫生、社会保障和社会福利业、文化、体育和娱乐业、公共管理和社会组织及国际组织等。新划分规定与原先相比，主要有两方面变化：一是根据经济活动的性质，将农、林、牧、渔服务业从原第三产业划归第一产业；二是不再对第三产业划分层次。 房地产业与住宅业，虽然专业术语十分接近，但两者的侧重点不同，住宅业主要强调以住宅建设、流通、消费、服务为主要经济活动内容；而房地产业则是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地开发、流通、消费、服务的一个行业。两者应用的背景和条件不同，房地产业是随着房地产在国民经济发展日益呈现的重要性而提出来的，是国民经济中具有基础性、先导性和可以成为支柱性的产业。而住宅业则是针对住宅建设、住宅市场问题提出的，它是在住房制度改革不断深化及将住宅业作为新的经济增长点的背景下而产生的； 目前中国提出的住宅产业，其全过程包括的范围，涉及建筑业和房地产业，要包括四个阶段：第一，开发建设的前期阶段，含规划设计；第二，建设施工阶段；第三，建成后进入市场流通、销售租赁经营阶段，含存量房屋再次进入市场销售租赁；第四．投入使用后的服务、管理阶段，也就是现在通常所说的物业管理阶段。 3)特点 国民经济的基础性产业 投资额、增加值、行业中带动作用、国民经济贡献率都位于前列。 国民经济的先导性产业（国民经济晴雨表） 国民经济走向繁荣