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“湘江1号”项目投资分析报告 一、说明： 报告中有关成本的明细换算科目基本参考株洲市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 项目总占地(m2)20299.34 总建筑面积(m2)77873.39（不含地下车场）沿街商业建筑(m2)24243.64住宅面积(m2)35118.05配套办公设施面积(m2)13770.33地下停车场(m2)22660.38 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2 序号项目单价（元/m2）备注1土地使用权出让金1671.1元/m2　  拆迁成本（12000+1400）+3400万（土地价格）=1.68亿2征地费3拆迁安置补偿费 (二)前期开发费用估算表 规划报建费 表3-3 序号项目收费标准(元/m2)面积金额（万元）备注1城市基础设施配套费住宅210商业30256.7539.99湘价费[2001]162号非住宅2802防空地下室易地建设费42100533.77422.24湘价费[2006]92号3白蚁预防费2100533.7720.1湘价费[2002]275号4抗震设防确认费每项2000元100533.770.2湘价费[2001]147号5文物考古调查、勘探费0.2100533.772.01湘价费[2001]74号6新型墙体材料发展基金4.6100533.7746.25湘财综[2003]46号7散装水泥发展基金2100533.7720.1湘财综[2003]46号8水土保持补偿费1.56051.340.9湘建建[2006]213号9合计?建筑工程许可证办理费用 表3-4 序号项目收费标准(元/m2)面积金额（万元）备注1质检费8100533.7780.42湘价费[2005]162号2招投标费用住宅1.2100533.7715.33湘价费[2005]162号非住宅1.73定额测编费住宅0.7100533.778.35湘价费[2005]162号非住宅0.94防雷设计咨询费42100533.77422.24湘价费[2006]92号8价格调节基金住宅1.5100533.7718.35湘价费[2005]162号非住宅211劳保基金按建安工程造价3.5％的标准计取代收。17892.87万元626.25湘建建[2006]213号 ?服务性收费项目 ? （三）建安工程费用 表4-4 序号建安项目单方造价（元/m2)总造价(万元）1沿街商业建筑土建2民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6　　合计　 （四）基础设施费 表4-5 序号项目单方造价(元/m2)总造价(万元)　 　基础设施(含道路、绿化、 配电房、化粪池、室外管网)130　　 （五）开发期税费估算表 表4-6 序号项　目金额(万元)估算说明(元/m2)1固定资产投资方向调节税5%2配套费803质检费34建筑管理费1.25卫评费1.46环评费1.27墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地使用费411再就业基金1012教育专项基金1013编标费214招标费115规划许可工本费0.516土地证工本费0.517施工许可证0.5　合计　 （六）不可预见费 表4-7 序号项目金额(万元)说明1土地费　2建安工程费　3前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4基础设施费　　总计　（七）管理销售费用 表4-8 序号项 目金额(万元)估算说明(元/m2)1广告　2售楼处　3售楼许可　6监理费7物业管理基金8公用设施维修基金9管理费　合计　 （八）投资与成本费用估算汇