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市 调 报 告 调查日期：2011-3-9 市调人：汪洋 基本信息 基 础 信 息案名： 银都名墅注册名： 银都名墅开发商：上海至大房地产开发有限公司基地位置：闵行颛桥银都路759弄售楼处地址：银都路759弄景观设计：WB Design售楼处电话63678888建筑设计： 暂无相关公司信息建筑楼层：三层带地下室规划用途：独栋、双拼别墅工程进度：已完工 现房在售开盘日期：2010年12月交房日期： 2010年12月 项 目 信 息基地面积：319686平方米贷款银行：中国建设银行等总建筑面积：203362平方米 层高： 2.9米—3.6米贷款额度：7成贷款年限：30年容积率：0.56绿化率：57.4%主力面积：300平方米左右 （送100—200平方米地下室，进房产证）得房率：99%主力总价： 1200万元—1700万元/套 平均总价：1500万元/套主力房型：四室三厅四卫 约308平方米平均单价： 毛坯 4万元/平方米 精装 6万元/平方米单价范围：4万元—6万元/平方米面积范围： 270—380平方米 物业公司： 上海东湖物业管理公司 HYPERLINK /company/1210876804_20050302133617.htm \t _blank 物管费：5.1元/平方米/月车位售价：未定车位租金：未定车位数量：562个 环境分析 大环境：银都名墅是上海市为数不多的邻近市中心的大型别墅楼盘之一，位于闵行区梅陇镇境内，项目北靠银都路，东临景洪路，南面景联路，西倚马屯泾，正处于大上海的版图中心区域，离上海市中心人民广场较近。该案目前周边的生活配套设施已经日趋完善，而地铁莲花路站和地铁莘庄站也一般在车程5-10分钟左右。另外该区域主要以别墅社区为主，居住氛围比较和谐。这里邻近徐汇区，定位为双拼住宅为主、独幢别墅为辅的高品质住宅小区。（虽然隶属闵行区，但是由于它临近莲化南路，传统上仍然把它和虹梅南路别墅区联系在一起，而虹梅南路传统上就是一个高尚别墅集中分布区域，是虹梅路别墅板块的延伸。）目前小区周边没有什么地铁以及公交线路，基本以自驾为主，自驾路线主要是虹梅南路，虹梅南路是城市南北主干道，联通外环、沪闵路高架和在建中的中环线，直达虹桥国际机场、浦东国际机场、徐家汇商圈（约12公里）、南方商城（约5公里）。 小环境：银都名墅周边配套比较完善（但公交、地铁较少）， 具体为： 周边地铁：5号线 - 银都路 公交线路：218、714 高速公路：虹梅南路、联通外环、沪闵路高架和在建中的中环线 教育：弘梅学校 (附属蔷薇小学）、新世纪小学、位育中学等 医院：大华医院 银行：农业银行、上海农村商业银行 其他：福洲风味小吃、绿银饭店、圣玛莉、大润发春申购物城。 银都名墅小区内打造星级会所，集自然景观与休闲功能于一体，尽享河边景致，配备的设施有健身中心、棋牌俱乐部、网球场等，另共配有562个车位。但小区距离最近的春申商圈还是有一定的距离，社区门口仅有杂货店和小饭馆等配套，大型的百安居、徐家汇等场所需要驱车前往春申路上，另外银都路主干道上车行较多，烟尘较大，公共交通也缺乏地铁公交，而且周边的生活和环境档次相比较低，衬托不出该案的高贵。 产品分析 银都名墅项目总用地面积319686平方米，总建筑面积203362平方米，定位为双拼住宅为主、独幢别墅为辅的高品质住宅小区，由281幢别墅及大型VIP会所组成。项目地处大上海中心区域，离人民广场二十余分钟车程。经过多期的开发，整体生活氛围已经十分成熟，社区景观优美，绿意盎然犹如公园一般。周边大型配套丰富，春申商圈的南扩带来了实在的好处。项目的概况为开盘时间：2010年12月26日，入住时间：2010年12月31日，规划户数：281户，产权年限：70年，容积率：0.56，开发商：上海至大房地产开发有限公司，绿化率：57.4%，投资商：上海至大房地产开发有限公司，景观设计：WB Design，车位数：562个，物业公司：上海东湖物业管理公司，物业费：5.1元/平米/月。另外装修情况，结构：框架，外墙：砂岩、花岗岩、面砖，采暖：BOSCH地暖锅炉，厨房、卫生间：科勒、德国唯宝等，家电：索尼、西门子等。 房型分析 银都名墅共281套，有四房、五房设计，全部均为地上三层、地下一层，庭院横排式的联排、双拼、独栋别墅，每套别墅建筑面积约为300平方米，根据不同户型，赠送100—200平方米地下阳光空间，可做酒吧、影视厅、桌球室等，另纳入产权证