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关智慧：北京市城市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究 （2011年5月修订版） 修订版前言：我已经写了三篇关于私房政策与法律研究系列的文章，即《北京市城市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究》（以下简称《经租房研究》）、《北京市“文革”期间挤占、接管私人房产（文革产）及落实政策的法律问题研究》、《经租房的所有权归属问题研究》。这三篇文章在网上发表以后，得到一些私房主的回应：有人认为我替他们说出了几十年来压在心里一直想说但终于没有说或不知道怎样说的话；有人说我“胡说八道”；有人说我的文章言之有据，但是个别观点可以商榷；还有人拿出自家的案例，希望我指点迷津。有些经租房主和我成为网友，向我提供了更多的个案信息。于是，我手头的资料日见丰富起来，同时对于私房政策与法律问题的认识也更加全面和深入。现在回过头来看前面的三篇文章，我自己是这样认为的：前两篇文章的主要意义在于重现历史和梳理政策，谈不上有什么自己的创见；后一篇文章集中讨论了经租房所有权归属的问题，中间开始加入一些自己的评论和见解。 现在，《经租房研究》发表将近一年了，我觉得有必要对其进行一次全面的修订，以便补充新的史料，修订原版中的个别观点。与原版相比，修订版的一个显著特点是增加了分析和评论的比重。至于评论的对和错，任由读者批评了。 关于修订版，我还要做以下两点说明： 第一，本文论述的地域对象仍然以北京为主，但不限于北京。修订版的论述更注意城市私有出租房屋社会主义改造的整体性和全国视野。 第二，1956年开始的私房社会主义改造不限于城市私人出租房屋，因此本文的论述对象也不限于城市私人出租房屋。但是，为了避免引起混乱，修改版的标题不再变化，还是使用原版的标题。 原版序言：几天前，一位60多岁的女士找我咨询法律问题。她的问题是这样的：1947年，父亲在北京东四五条购买了一处七间房屋的宅院 ，取得了房产证和土地证。“文革”开始后，红卫兵通知将私人房产交出，他父亲就把房产证、土地证交给房管所，这处宅院就被政府接管了。1976年，北京市相关政府部门出资对接管的宅院进行了原地翻建。但是，不知什么缘故，只翻建了7间中的5间，其余两间拆除后并未建设新的房屋。后来，北京落实私房政策，政府将这5间翻建房屋返还了这位女士和她弟弟（她父亲已经过世了），并颁发了房产证（没有土地证）。这位女士面临的问题是：政府应当返还全部的7间房屋，而不是5间；至于另外2间房屋，政府应当向他们颁发土地使用权证，但是政府一直拒绝颁发。应该怎么办？ 这位女士的问题是我以前从未听说过的，所以没有办法当场回答，只好说回头研究一下，再作解答。在检索相关政策文件的过程中，我发现了一个为少数当事人日夜揪心而被其他多数人忽略的问题，这就是“落实私房政策问题”。因为我本人是从法律的角度来关注这个问题的，所以我将这个问题归纳为“落实私房政策遗留的政策与法律问题”。 根据我的检索，“落实私房政策问题”里面至少包括这么几个具体问题：城市私有出租房屋社会主义改造问题、“文革”期间被挤占、没收、接管的私人房产问题、建国初期代管房产问题、华侨、港澳台胞私房问题、宗教房产问题等。而且这些涉及私房政策的争议，至今不属于人民法院受案范围，当事人只能向特设的政府部门（在北京有专门的落实私房政策领导小组）寻求救济。 我初步的想法是，将“落实私房政策问题”作为一个课题系列，在力所能及的范围内，努力就其中的每一个具体问题进行深入细致的研究，并将自己的看法用文字表达出来。 “落实私房政策问题”是一个全国性的问题，但是由于资料、时间和精力的关系，我的论述对象基本上限于北京。但是，我想全国其他地方的“落实私房政策遗留问题”和北京应该也差别不大，可以互相参照吧。 现在，我要论述的题目是《北京市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究》。 一、新中国成立初期的新民主主义房地产政策 1949年8月12日《人民日报》新华社信箱以答问的形式详细阐述了中国共产党《关于城市房产、房租的性质和政策》（以下简称《房产政策》，载房产通讯社1982年编印：《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），即新民主主义的房屋政策。主要观点如下： 1、承认一般私人所有的房产的所有权，并保护这种产权所有人的正当合法经营；禁止任何机关、团体或个人任意占用私人房屋。对于官僚资本的房产，在调查确实后必须加以接收；战争罪犯和罪大恶极的反革命分子的房产，经政府依法判决，则加以没收，属于人民民主国家所有。 2、允许私人房屋出租，租约由主客双方自由协议来订立。租额不得过高，但是也不宜太低，原则上应当是除掉房屋折旧赔偿金和必需的修理费用部分后，房租中的利息部分大体上相当于社会上正当的平均利润。禁止地产投机。 3、主客双方都应当遵守所自由议定的租约。