商业地产法律实务和法律风险防范解说.pptx

商业地产法律实务和法律风险防范;主题内容;一、商业地产概述;截止2011年底,中国开业的购物中心总量达到2,812家,累计商业建筑面积1.77亿平方米； 预计2012年和2013年,中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3,500万平方米和4,400万平方米； 到2013年底,中国购物中心累计存量高达2.5亿平方米。 ——德勤报告;房地产市场的细分： 土地市场、建设市场、销售市场、金融市场和运营管理市场 广义商业地产的形态包括： 用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，表现形式上包括购物中心、大卖场、写字楼、酒店旅馆、综合体等 ;商业地产是“以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。” 商业地产要素 --规划、设计、功能定位（地产） --管理、品牌、专业人才（商业） --资本运作（金融） ;商业地产与住宅房地产的关系 ;商业地产与工业（产业地产）的关系 ;商业地产与工业地产的界限越来越模糊 案例： 卓尔发展旗下的武汉汉口北项目，土地性质是工业用地，却作为产权式商铺销售，其上盖建筑还能办理分割到户的土地证。----第一财经日报 --工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%； --工业园区开发办公楼项目比比皆是。上海规定：“不得将宗地分割办理登记；产业园区房屋应以幢为基本单元办理登记；产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记 ” --地方性政策，如“退二进三”;;--招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的集聚 --电子商务对商业地产带来颠覆——带动仓储、物流；体验式消费模式的升级需求；地产与商业零售的结合;什么是商业地产;商业地产规划、建设中的法律风险 商业地产经营管理中的法律风险 商业地产销售法律风险 商业地产融资法律风险 商业地产税收法律风险 商业地产合作、交易过程中的法律风险;二、商业地产开发经营法律实务和风险防范;;;;;;;;3、施工过程中的风险及其管理 --招投标管理 --合同管理 --施工管理 --工程结算;4、委托招商的法律风险 --委托合同中代理权限的设定 越权代理/代理权终止/表见代理/转委托 --招商目标、预期的设定和考察方式 --保密义务 --与开发商、物业公司的配合义务 --违约解约责任 委托顾问开始向商业策划、招商/销售代理、市场运营、资本运作全产业链服务模式发展，由委托人角色转变为管理者加小股东;;;;;;;;;《外商投资产业目录中的规定》2011年;;;;;;三、商业地产相关税收;（一）商业地产取得阶段的税收;（二）商业地产出租经营期间的税收;（三）商业地产出售期间的税收;（四）税收风险;四、商业地产融资之轻资 产发展模式;（一）商业地产主要融资渠道比较;（二）商业地产轻资产发展趋势;（二）商业地产轻资产发展趋势;（三）REITs发展在中国;（三）REITs发展在中国;我国REITs试点的进程;（三）REITs发展在中国;（三）REITs发展在中国;五、几种特殊形态的商业地产 介绍——养老和酒店地产;养老地产;一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域;一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域;一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域;一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域; 养老项目占地较大，地方政府土地指标不够用。 土地性质和用途的差别，导致目前市场上养老地产产品五花八门；而开发商对自持还是销售的选择也受到不同的限制。 根据国务院精神，新建小区以养老服务设施建设纳入公建配套；通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。 部分地方性尝试。如在土地规划方面，新建住宅区养老用房，拟按每个小区一定比例的建筑面积落实。 ;关于土地政策，涉及土地取得方式 ;（五）养老建筑类的规定 《老年人建筑设计规范》（1999年建设部、民政部）（关注住建部养老设施建筑设计标准的制定） 《社区老年人日间照料中心建设标准》和《老年养护院建设标准》（2012年民政部） 行业指导规范，如住房和城乡建设部住宅产业化促进中心组织编写的《养老住区智能化系统建设要点与技术导则》 地方标准，如《上海市养老机构设施建筑标准》 ;地方鼓励性政策的实施细则，如土地、税收、补贴等； 营利性养老机构开业许可制度进一步细化，关注各地养老机构管理