领袖城一期可研.docVIP

珩生·领袖城商业街可行性研究报告 PAGE  PAGE 35 第一章 总 论 1．1 项目背景 1．1．1 项目名称 珩生*领袖城 1．1．2 项目建设单位 公司名称： 注册地点： 法人代表： 1．1．3 报告编制单位 注册地点： 法人代表： 1．1．4 报告编制依据 （1）《武汉市国民经济和社会发展第十一个五年规划》 （2）《武汉市城市总体规划》 （3）盘龙城经济技术开发区发展规划 （4）珩生*领袖城项目资料 1．1．5 研究工作的范围 （1）项目背景及概况 （2）市场需求分析与预测 （3）项目开发条件 （4）项目建设方案 （5）投资估算 （6）产业投资分析 （7）项目财务分析 （8）还贷能力分析 （9）不确定性分析 （10）风险分析及防范措施 1．2 项目概况 1．2．1 拟建地点 珩生*领袖城位于盘龙城经济开发区核心地段，地处武汉市北效、黄陂区西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，距新华下路仅10分钟车程。南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里：阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角”将其围之于中，构成了“水、陆、空”立体交通网络。 1．2．2 建设规模 本项目建筑用地面积165305.15㎡，总建筑面积515868㎡。规划建筑性质为小高层、高层及商业用户综合高尚住宅区。 1．2．3 主要经济技术指标 （1）建筑用地面积：165305.15㎡ （2）总建筑面积：515868㎡，其中11层住宅面积146000㎡，18层住宅面积200000㎡，28层住宅面积94000㎡，商业面积70000㎡，会所、幼儿园5868㎡。 （3）建筑容积率：3.12 （4）建筑密度：30%以内 （5）绿化率：40% （6）建筑户型比：75—85㎡ 10% 85—95㎡ 30% 105—120㎡ 45% 120—135㎡ 15% 1．2．4 项目核心竞争力 1、盘龙城中央区位 经济开发区，政府四大超前功能规划，明日的“华南版块”，交通轨道日益畅达。 2、150万方超级大盘 盘龙城中央区位最大规模楼盘 3、3万方中央大湖景观 人工中央大湖，绿岛景观 4、巨型商业规模 22万方商业建筑群，5大主题商场，6大???题风情街 5、高档次服务配套 5000方6星级水晶会所 6、戴德梁行知名物业顾问 7、版块投资潜力 8、高性价比全装修 第二章 项目投资环境与市场研究 2．1 武汉投资环境研究 2．1．1 地理优势明显、投资环境优越 武汉是华中重镇、九省通衢，地理位置得天独厚，是华中地区政治、经济、文化、金融中心。武汉城镇人口831万人，流动人口200万人，国土面积8400平方公里。沪蓉高速公路、京广铁路干线、京珠高速公路的交汇处。近年来，武汉坚持开放先导战略，大力推进环境创新，投资环境日益改善。过江桥梁共有7条，已通车的有5条，通江遂道2条，已通车的1条，地铁及连接周边城市的轻轨、高速公路正在建设中。 2．1．2 区域性优势 内陆最大的流通中心和货物集散地，辐射湖南、江西、安徽、河南、四川周边五省近四亿人口。2007年12月7日，武汉市城市圈获国务院批准成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。这为武汉市的发展，打造中部崛起战略支撑点提供了难得发展机遇。温家宝总理明确指出，中部崛起要“开拓中部地区大市场，发展大流通”，因此，发展中部地区物流业是推动中部经济发展、体现中部地区各种优势的必然选择。 2．1．3 武汉1+8城市经济圈建立 武汉城市圈即“1+8”，武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，该圈域占全省33%的土地约61,000多平方公里和51.6%的人口约2,900多万人，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈。 胡锦涛总书记来汉指示：中部崛起，湖北武汉要成为基础。《武汉城市圈总体规划》已获省政府常务会议审议并原则通过，《规划》以每5年为一个阶段，提出了未来十五年的总体发展目标，要在武汉城市圈中实现“五个一体化”，即产业发展与布局一体化，城镇化与城乡建设一体化，基础设施建设一体化，区域市场一体化，生态建设与环境保护一体化。“1+8”城市圈将成为中部崛起的突破点，武汉城市圈建设将成为我国内陆地区最具实力、最富活力的增长极之一。 2．2 盘龙城投资环境分析 2．2．1 地理位置 盘龙城经济开发区的前身是滠口经济发展区，2003年更名