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《商品房买卖合同》释义 ;《商品房买卖合同》释义 ; 一、总则;郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚款150万元致公司损失案 重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处巨额罚款并被勒令停业整顿6个月 四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉同时公司资质被降 上海某开发商因公开散发的彩印宣传资料与实际交付房屋不一致引发被群诉败诉案同时被定性为群体事件遭政府查处 深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌时引发群体退房事件致公司严重损失;房地产企业应当防范预约、缔约、履约风险三个阶段的风险。预约阶段，主要对于认购书的认识、销售过程中的广告、宣传等；缔约阶段，主要是指合同条款的设立、对于合同签订过程中的诸如主体资格审查等；履约阶段，主要是指房屋交付、前期物业管理，尤其是房产新政频出背景下的应对。 ;2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“最高院司法解释”） 2011年4月22日浙江省高级人民法院出台的《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行》（以下简称“省高院意见”） 2010年11月1日杭州市中级人民法院出台的《杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答》（以下简称“市中院解答”） ;二、分则;㈠预约阶段;①关于广告、宣传资料等;商品房销售广告的纠纷其实是大量的，并不是单纯的就一个广告纠纷来起诉的，但是几乎所有的商品房买卖合同多多少少都涉及到广告。大家知道，商品房的预售因为没有一个现房，大多数时候仅提供一个样板房，房屋的样式、结构、建材等等都无法现场检视。购房者又处于最低端，他的资讯比银行还差，银行可能获得很多资讯，但购房者不一定获得，所以购房者有赖于开发商的说明。目前我们国家的商品房90%以上是通过广告来促销的，开发商通过广告来宣传，不仅仅是建筑物本身、小区本身，它可能还涉及到周边的情况，比如说公交系统、学区问题、其他的配套设施等问题。事实上，这些周边情况也是相当重要的信息，并内化为商品房的价格。所以，开发商容易做出一些真实性不足的夸大宣传，与日后建成的房屋有落差。 通常情况下，合同文本即全部合同内容的体现，对买卖合同双方当事人具有约束力的全部条款均应体现在合同文本中，但在商品房买卖合同关系中，销售合同、宣传资料中的内容往往未体现在合同文本中。依照《商品房买卖司法解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然该司法解释将适用的范围限定了“商品房开发规划范围内、具体规定、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”三个条件中，但是具体到司法实践中，作为开发商，不容乐观。;①关于广告、宣传资料等;①关于广告、宣传资料等;①关于广告、宣传资料等;②认购、订购协议;②认购、订购协议;⑴预约与本约的区分及能否强制违约方履行合同 商品房“认购书”、“定购书”是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的“预约（预备合同）”。它确定的是双方将来洽谈合同的权利和义务，而不是作为“本约“的商品房买卖合同本身，也不是购房合同的从合同，也不同于附期限和附条件的法律行为，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。但是《最高院司法解释》第五条规定了商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 现有趋势：在现实中的认购协议内容呈现出越来越全面化、细致化的趋势，本应属于商品房买卖合同主要内容诸如房屋的基本情况、价款金额、价款支付甚至是按揭贷款的办理、交付期限、违约责任均被纳入了认购协议中，这就面临了认购协议中的承诺极有可能日后被购房者作为主张开发商违约的依据之一。 因此，在司法实践中，我们可以对于上述事项仅作一个概念性的约定，或者在合同中根据情况对于部分事项声明未来合同不受该条款的约束或者提出需要进一步协商后方可最终确认，从而达到预约的性质。 注：目前在杭州该问题不大，根据市中院的解答第二部分第三条规定，根据本地区的房产交易实际情况及相关规定，房屋交易必须签订相应的正式房屋转让合同方可实施，因此，上述意向书的内容约定即便完备，但也只能认定正式房屋交易行为实施前的预约。”;⑵未明确约定为定金的，能否适用定金罚则 《最高院司法解释》第四条