房地产企业纳税评估浅析.ppt

房地产业纳税评估;第一部分 纳税评估一般;纳税评估流程;评估对象确定;纳税评估分析;疑点问题核实;评估结果的处理和信息反馈;第二部分 行业税收风险;行业税收风险;;;收入确认问题;;;;;;;;成本费用列支问题;;利用关联交易转移利润;土地增值税问题;其他税种;第三部分 房地产开发企业的纳税评估;信息采集;第三方信息;评估方法;对比测算法;倒算法;纳税评估指标体系;（一）纳税评估指标分类:;;（二）绝对数值指标;2、单位面积收入;（三）相对比例指标;主营业务成本变动率;（2）管理费用率：;（4）财务费用率：;（6）预收账款变动率：;2、税种指标类;（2）房产税税负变动率;（3）土地使用税申报差异率;（4）土地增值税计税收入申报差异率;（5）企业所得税税负率;（6）所得税税负变动率;（7）准予扣除项目变动率;3、指标配比分析;;（2）主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比分析;;行业评估指标;第二层级——企业各类要素评估;行业评估指标;理论销售收入＝可售面积×销售均价 数据来源 可售面积：取自规划部门 已售面积和销售均价：取自房管部门或房地产信息网或《企业其他涉税信息表》;理论销售成本＝土地成本+建筑安装工程费+前期工程建设费+基础设施建设费+配套设施建设费+开发间接费用 建筑安装工程费＝可售面积×行业平均水平 前期工程建设费＝建筑安装工程费×前期工程费 占建安费的行业平均比率 基础设施建设费＝建筑安装工程费×基础设施费占建安费的行业平均比率 配套设施建设费＝建筑安装工程费×配套设施费占建安费的行业平均比率;开发间接费＝（土地成本+建安工程费）×开发间接费占土地成本及建安费的行业平均比率 数据来源 土地成本：取自土地管理部门、房屋拆迁部门或《企业其他涉税信息表》 行业平均比率：取自《企业其他涉税信息表》的平均数。 预计毛利、营业税金及附加、期间费用取自《企业所得税申报表》及附表。;行业评估指标解析;