案例-招商方案概述.docVIP

PAGE  招 商 营 销 方 案 尚都花园城一、二期 招商方案 招商原则与招商对象 招商原则： 必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施。 放水养鱼 商街经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个商业街做旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商街“先做人气，再做生意”的战略。 目的：通过前期以优惠的租金、招商政策等措施，来减轻商家资金投入压力与风险；增加其入驻本案场的信心；先将商街做旺，提升商街人气，从而达到旺场效果；同时为三期主力店招商整体提升（价格）起到拉动作用。 招商对象： 1、知名商户或连锁商户 2、个性鲜明有特色商户 3、能吸引人流量的商户 二、租金价格 1楼南向均价为55元/㎡/月 2楼均价为18元/㎡/月 三、招商政策及优惠政策 （1）一楼租赁合同年限为2年，二楼租赁合同年限为5年,若品牌连锁或大型商户要求签定5年以上的长期合同，则需报公司批准后方能执行。 （2）租金递增率第一、二年保持不变，第三年开始逐年递增，递增率为8%。 （3）物业管理费1.5元/㎡/月，半年一交；第一年免物业管理费。管理费的内容包括：人员的管理、公共的卫生、保安、保洁、公共的照明、用水、洗手间、项目外围的清洁、保养、公共设施的更新、维护等。管理费不包括的内容有：店铺内的用电、用水（店铺内有上下水管道者）。水费：3.67元/吨，电费：1.09元/度。 （4）付款方式为：交一押三，即交一个月租金作为押金，租金三个月一交。 （5）销售时如果铺位租期未到，则带租约转让，前期签订的租赁合同中体现出租铺位可带租约转让。 （6）户外广告位优惠政策建议：建议本项目外墙广告在开业初期免费提供给一些知名度高，品牌形象好的商户使用，此项优惠政策能在一定程度上加强对品牌商户的吸引力并可以提升尚都花园街的整体形象。 四、租金总价 一楼南向租金收益分析表年限递增率（%）每平米租金单价（元）第一年＼55第二年＼55第三年8%59.4第四年8%64.15第五年8%69.28五年均价60.57五年租金总价：60.57元/㎡/月×591.71㎡×12×5≈215万元 二楼租金收益分析表年限递增率（%）每平米租金单价（元）第一年＼18第二年＼18第三年8%19.44第四年8%21第五年8%22.68五年均价19.82五年租金总价：19.82元/㎡/月×4930.66㎡×12×5≈586万元 1、2层五年租金总价：215＋586＝801万元 五、招商时间 2009年9月1日—2009年12月31日 六、功能分区 七、租金定价分析 营销方案 一、销售价格策略 （1）、建议执行“低开高走”的订价策略 （2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略 二、付款方式 1、一次性付款 客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。 2、5成10年银行按揭贷款（争取6成10年按揭） 客户签订合同时，支付首期款50%；办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。 3、超轻松按揭 客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其余首期无需支付（客户给开发商一定年限的使用权）。 付款方式一览表： 付款方式一次性付款银行按揭 （五成十年按揭）超轻松按揭签署订购书时付订金人民币5万—10万元签署订购书一周内 (扣除拾万元定金)楼价50% 并签署销售契约楼价50% 并签署销售契约及办理银行 按揭手续 50%最长于10年内分期还款楼价10-20% 签署销售契约及办理银行按揭。 首期余款无需支付。一个月内付楼价50% 三、各类型促销及优惠措施 一）带租约发售 具体内容： 开发商与有意向经营商铺的客户进行洽谈，签订合作意向协定。当有其他买家购买到本商铺时，开发商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约回报。 二）5年返租回报 具体内容： 买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租开发商统一经营，每年从开发商这里获得投资总额8-10% 的稳定回报， 5年后，开发商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。 返租的方式 返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。 一次性返还存在两种可能： （1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。 （2）