我国房地产信托业务现状及对策研究.pdf

The research of the status quo and countermeasure about real estate trust business A Dissertation Submitted for the Degree of Master Candidate：Peng Hai Yan Supervisor: Rui Xi Jie Chang’an University, Xi’an, China 万方数据 万方数据 摘 要 房地产业能否良性发展，既关乎国民经济的增长，又是举足轻重的民生问题，为此， 一直以来受到国家政策的重点调控。由于，房地产具有价值量大、建设期长、风险性大 等特点,使得房地产融资成为房地产发展的关键，因此，通过行政手段作用于房地产金 融市场，成为国家调控房地产业的主要发力点。近几年来，伴随房地产泡沫的加剧，房 地产调控政策频频出台，特别是房地产信贷政策一再收紧，使得我国房地产融资尤其是 中小房地产企业，很难依靠银行通道获得贷款。正是在这样的背景下，房地产信托凭借 自身制度上的优势以及个性定制的房地产信托产品交易结构，成为房地产企业除银行贷 款外的重要融资通道。 但是，目前我国房地产信托产品的安全性、流动性和收益性相对较低，配套的税收 政策不确定导致双重税收负担，使得我国房地产信托业务的信托优势发挥得不理想。并 且，我国房地产信托起步晚，存在制度、风险控制、人才队伍的建设等方面的缺陷，使 得房地产信托在当前紧缩的房地产宏观调控背景下，房地产信托产品增长为粗放式。而 我国主要房地产信托业务模式类似银行贷款模式以及其监管套利的业务机制，不仅会推 高房地产金融市场的风险，而且，还可能会削弱国家对房地产业的宏观调控政策力度。 因此，我国房地产信托业务的发展已经到了瓶颈期，亟待寻求发展出路。 本文就时下房地产宏观调控大背景，依托信息不对称、委托—代理理论，采用理论 联系实际、实证分析、层次分析的研究方法，以房地产信托机构的角度，对房地产信托 发展现状进行深入研究。首先，从信托理论基础入手，全面介绍房地产信托；其次，分 析了房地产信托业务发展环境以及存在的障碍；再次，通过层次分析法，从微观因素的 角度对房地产信托业务方式进行选择；最后，提出解决房地产信托业务困境，规范房地 产信托市场，促进其健康、理性、规范发展的建议。 关键词：房地产信托、房地产信托基金、产业投资基金 I 万方数据 Abstract As the pillar industry of national economy, real estate industry has always been the focus of national policy, for it plays an important role in the national economic growth and peoples livelihood. With large quantity, long construction period and great risk of real estate, financing becomes the key to its development. Therefore, finance becomes one of the most important methods of administrative regulation. In recent years, with the real estate bubble, the regulation policy, especially the credit policies, it becomes difficult for traditional bank loans, especially for the small or medium-sized real estate enterprises. Real estate trust, with its institutional advantages and individual trust products as well as the innovativeness, comes to be the main financing channel for real estate enterprises. However, the safety, low profitability and liquidity of real estate trust products is still a big p