保利香槟二期高层价格说明2012-30页预案.ppt

世联地产保利项目组;目标回顾与市场审视;目标回顾;短期内政策尚未达到放松的条件，预计至少持续到2013年;珠海近况、 购房送两地牌正式叫停 4月17日傍晚，广东省公安厅交通管理局发布《关于暂停受理珠海购房类申办澳门直通内地小汽车牌证业务的公告》，自2012年4月18日起，将暂停受理以在珠海市购买商品房的方式，申办澳门直通内地小汽车牌证业务，对在4月18日之前已受理的此类申请，将按照程序审批核发牌证。 人民币汇率波动幅度放宽 从本周一起，银行间外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由5‰扩大至1%。这一变化随即引起各方议论，而老百姓最关注的是，汇率波幅扩大对投资收益会产生怎样的影响？对此，专家告诫投资者，人民币汇率浮动幅度翻番，对投资者来说是把“双刃剑”，意味着投资风险加大，如果不懂新“游戏规则”，资产收益会随时“缩水”。 横琴金融产业服务基地动工 昨天下午，十字门中央商务区横琴片区桩机隆隆。横琴金融产业服务基地正式动工，首批8家金融机构入驻签约。横琴金融产业服务基地位于十字门中央商务区中心区域，占地5万平方米，总投资近3亿元，将建设20栋现代化建筑，分两期兴建。市政府授权后，华发集团即刻全面展开工作，快速推进，不到两个月就完成规划设计、土地手续办理和报建等各项前期工作，昨日动工的11栋建筑将在两个月内全面封顶，今年年底投入运营，项目整体将在2013年内全部建成。 金湾区部署国家环保模范城复核工作 金湾区在区委、区政府的正确领导下，紧紧围绕“发展航空产业、打造航空新城、建设幸福金湾”这一主线，牢固树立“二次创业”思想，以项目建设为抓手，以改善民生为根本，一季度全区经济运行依然保持平开稳走。一季度预计完成规模以上工业总产值达92.22亿元，同比增长13.1%；规模以上工业增加值22.37亿元，同比增长7.5%； ;珠海市场3月经历小阳春之后，4月市场明显转冷，销售套数回落到211套（网签数据截止至4月22日）;近期市场典型项目走量情况;市区重点楼盘;新香洲云顶澜山二期让利;项目　; 西区市场主要竞争对手动态 时代山湖海 加推单位：时代本周加推40栋看海楼王单位 加推户型：五期107-140㎡的三房、四房单位，现均价8700元/㎡，含2300-2500元/㎡装修标准，全款95折，按揭97折优惠 折扣优惠：全款95折，按揭97折优惠 折后均价8700元/㎡ 现场情况：截至下午4时现场客户大概100来批 客户量较少 销售情况：加推128套当天实际销控28套左右部分为内部认购，购买客户主力为市区和西区客户加少量外地客户购买 该项目6期正在筹备，工程进度已起3层地面 推广活动：时代DIY 达人大召集 ; 万科城市花园 4月22日展示区开放 推售户型：首推1、2栋76-90㎡的二、三房单位 折扣优惠：现场5000抵98折 价格口径对外没有释放 现场认筹入万客会享额外减一万优惠 现场情况：现场人流量较少，下午邀请TVB女明星到现场 参观人数较多 推广活动：展示区开放，活动表演 TVB女明星捧场 ;4月市场热度较3月走低，市场供应量骤增，分流情况凸显，客户比较和观望情绪加重 本项目前期续销阶段以外地客户占比最高，但该类客户聚焦开盘组织难度较大，近期应尽量争取西区改善型客户和市区自住兼投资客户 通过优质产品和整体均价的拉升进一步巩固客户信心，同时通过高性价比产品争取大范围的客户群体，实现销售目标;核心均价推???;核心均价推导;核心均价推导;核心均价推导;;;;;核心均价推导;平面调差;打分表系数 “产品差异指数”主要通过项目组多次实地爬楼获得。;10;3栋竖向调差;14栋竖向调差;; 整体均价高于首批产品，提升客户信心的同时，不挑战市场接受度； 优质海景、园景3房作为价格标杆，针对外地投资度假客和市区及本地改善型客户，以时间换价格，着重续销持销 南向园景2房（及2+1房）作为现金牛产品，吸引本地首改及投资客户，快速走量，部分高层景观优越单位拉开纵向差，以时间换价格 北向2房（及2+1房）作为瘦狗产品，针对刚需或首置客户及投资客户，依靠性价比实现开盘走量 由于目前受市场热度和推广滞后影响，筹量增长较慢，建议月底开盘控制推货量 根据目前筹量分布，建议月底加推首推3栋和14栋1单元15层或20层以下单位 考虑到2012年珠海西区市场的供应情况，根据比准均价取中间值进行价格表试算结果，结合目前市场形势、客户关注度，同时考虑项目整体的均衡销售，在对市场前景审慎不乐观的预期下，我司建议以整体均价8011元/㎡左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险。;thanks