中国养老地产模式汇编.ppt

Part. 1 Part. 4 Part. 6 国内养老住宅背景分析 养老地产开发建议 国内外养老住宅案例 养生养老地产模式研究 养生养老地产规划设计模式研究 养生养老地产经营模式研究 养生养老地产营销模式研究 国内养老住宅背景分析 养生养老地产选址模式研究 养生养老地产赢利模式研究 Part. 5 Part. 2 Part. 3 美国太阳城中心收益来源 一次性收入来源 独立住宅的销售收益 长期性收入来源 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益 如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人 224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人 900 万美元 合计：224+900 1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 国外老年住宅赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。 国内赢利型养生养老地产经营模式 按赢利方式分 按经营管理方式分 以一次性销售收益为主 长期性租赁收益及一次性销售收益相结合 开发建设与经营管理相结合 开发建设与经营管理相分离 国内养生养老地产主要赢利模式分析 养生养老地产销售的定价策略 除产品本身外、完善的多功能配套、细致入微的物业管理与服务才是养生养老地产项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。 物业服务赢利策略 物业服务费 由于养生养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养生养老社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。 养生养老地产赢利模式的运用策略分析 国内目前对于老年社区的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理养生养老社区的模式，还处在起步探索阶段。 养生养老社区物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 常规物业管理服务收入 针对老年人的专项服务收入 老年住宅与普通住宅的会所收益比较 普通住宅会所收入 1000 × 30% × 1000 30万元 老年住宅会所收入 1000 × 80% × 1000 80万元 注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000 元/ 人·年。由于养生养老社区的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。 养生养老住宅物业管理赢利模式分析 养生养老社区 物业管理 收入结构 * 养生养老住宅社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面——老年大学、图书馆 中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。 收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 国内老年住宅物业管理赢利模式分析 　 普通房产项目 养生房产项目 对比结果 物业形态 赢利方式或方式 赢利方式或方式 使用权、入住权、产权变现收益 酒店形态物业 持有，经营收益 持有，经营收益 持有，转让经营权收益 持有，转让经营权收益 物业产权变现收益 物业产权变现收益 　 使用权、入住权、产权变现收益 住宅 物业产权变现收益 物业产权变现收益 使用权、入住权、产权变现收益 　 使用权、入住权、产权变现收益 其它商业物业 持有，经营收益 持有，经营收益 　 持有，转让经营