_世联地产_深圳商公寓专题研究及现售商务公寓产品基本情况.docVIP

代理事业五部 写字楼沉淀小组 P. PAGE 5 第一部分 对商务公寓的专题研究 商务公寓的基本概述： 随着现在写字楼的发展，各大开发商为了抢占市场份额纷纷推陈出新，“商务公寓”这一词语对大家来说已并不陌生，尤其是商务氛围最为成熟的车公庙片区，这类产品更是屡见不鲜。比较具有代表性的有金润大厦、财富广场、银座国际、英龙展业中心、杭钢富春大厦、凤凰大厦2号楼等。 商务公寓产品一般具有以下几类特征： 1、产权年限：很多人认为这类物业是开发商为了吸引客户，在市场还不成熟时，推出的一种边缘产品。他们的用地很多都是跟住宅一起拍卖的，例如车公庙片区的金润大厦、财富广场、南山的南光城市花园等，其土地性质仍是住宅用地，至多是综合用地，所以一般批地性质为住宅的商务公寓都拥有70年的产权，而综合性批地的商务公寓则要看它主体的产权性质，有的是50年产权，如凤凰大厦的2号楼；有的是70年产权，如金润大厦等，写字楼的使用年限都是50年。所以这类产品一经推出就占有了一定的市场份额，深受中小投资者和一些成长型公司的青睐。 2、户型分割小，总投资少：商务公寓的面积分割与写字楼相比略小，一般都是每户50 ㎡—100㎡，有的甚至可以做到30㎡，这样既很好控制了单位物业的总价，又帮助业主降低了的购买压力和风险。且因为深圳目前对商务公寓的首付比例并没有一个明确的依据，有的是按照写字楼标准，首付5成，如凤凰大厦的2号楼；也有部分项目是按照住宅标准，最低可首付2成，如财富广场、银座国际等；另外一些项目则是采取了折中处理，首付3成或者4成，如金润大厦、金运世纪等。不过综上所述，商务公寓不像写字楼项目那样首付必须5成。 3、办公成本低：我们都知道写字楼很大的一块支出就在于其昂贵的管理费用，平均每月管理费用大约为13元/平方米左右，而商务公寓不同，其管理费用要低很多，每月管理费用大约为8元/平方米左右，如金润大厦，凤凰大厦2号楼等，有的甚至更低，如杭钢富春大厦只有3.9元/平方米。另外一方面，一般写字楼都是采用中央空调，每月的空调费用也在10元/平方米左右，而商务公寓，一般都是采用分体空调，价格便宜且使用灵活。 4、实用率高：商务公寓要比写字楼实用，商务公寓的实用率往往能达到75%-80%，而写字楼的实用率通常在60%-65%。主要原因是商务公寓的分摊面积的少，一般来说，稍微品质偏高的写字楼都会有阔气的大堂、宽敞的走廊，这些都加重了业主的分摊负担。而商务公寓的设计通常比较实用，大堂不会过大、走廊不会过宽、显得比较紧凑和务实。 5、投资回报率高：商务公寓售价都比写字楼低，一般是每平米2000元—4000元不等，但在商务氛围成熟的区域，其租金差别并不是很大，如车公庙的纯写字楼喜年中心租赁价格在120元/平方米左右，但与它只有一步之遥的金润大厦租赁价格在110元/平方米—120元/平方米左右，投资回报率一般能达到8%，有的甚至更多。相对普通住宅只有2%-4%投资回报率来说，商务公寓的投资回报率还是比较可观的。 商务公寓在后期使用中所面临的问题及市场机遇？ 注册问题： 值得注意的是，某些具有70年产权的商务公寓由于土地用途的限制，并不 是可以随意注册。如车公庙的财富广场、杭钢富春大厦、英龙展业中心等，这类物业原有的土地用途是住宅，在办理租赁合同时加盖的是租赁备案章，故在办理工商注册时还需提供业主委员会的同意出租证明，否则将不予办理。而综合性批地的商务公寓，如凤凰大厦2号楼，金润大厦等，在办理租赁合同时加盖的是租赁登记章，故不需再提供其他的资料，直接可以办理工商注册。 商务公寓其物业定位是处于住宅和写字楼之间的一种过渡性产品，其产权归属也是处于住宅和写字楼之间，对于企业来说，他们在工商注册程序上较写字楼相比会较复杂，所以在选择这类物业时应仔细权衡。 市场机遇： 应该说，商务公寓虽是市场尚不成熟的一种表现，但因其拥有产权年限长、办公成本低、实用率高等优点，在市场上占有一席之地，深受中小投资者和一些成长型公司的青睐。 第二部分 市场现售商务公寓产品概述 海岸卡夫诺 海岸卡夫诺 项目位置深圳市深南大道与前海路交汇处产品类型商业裙楼+写字楼+商务公寓建筑总面积约68181.60㎡建筑高度99.9米容积率约7.1层数/层高32层，层高5.6米车 位约250个价 格均价1.45万元/㎡管 理 费5元/平方开盘时间2007年12月销售状况销售率42%客户情况多为追求性价比和实用性的小型成长型企业 盛唐商务大厦（西座商务公寓） 海岸卡夫诺 项目位置深圳市车公庙滨河大道与泰然九路交汇处产品类型商业裙楼+写字楼+商务公寓建筑总面积总建筑面积：710