新景祥福州琅岐海祥l琅琴湾营销报告.docx

谨呈：海祥地产 琅岐海祥琅琴湾项目营销报告 2015.03 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策 划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。  汇报框架  项目问题 2015/6/17 Wednesday  客户定位  营销策略  首先，必须了解项目自身价值，以及项目营销现状，我们才能制定出行之有效的营 销策略？ ——卖什么?—— 项目本体及营销现状 2015/6/17 Wednesday  本体状况 【城市发展】福州城市发展进入“沿江向海”时代，而琅岐新城是对福州主流 发展方向的桥头堡，是福州一小时生活圈的“海上明珠”。 福州城市总体规划（2009-2020年） 2015/6/17 Wednesday  本体状况 【四环崛起】随着大福州建设的不断推进，如今三环的价值也基本开发殆尽， “四环”已然成为福州楼市的重心。 ? 福州四环路，是环绕中国福州市的一条高速公路，全 长约153公里，途经福建福州下辖的闽侯、连江、长 乐等地。目前福银高速段和绕城高速西北段已通车， 而绕城高速东南段计划于2014年建成通车。 ? 当前福州主城区土地基本开发殆尽，土地资源紧缺； 而四环时代的到来，将使福州土地资源大增，充分缓 解目前土地供应紧缺问题，未来房源供应将丰富。 ? 上街大学城、南屿高新技术园区、南通商贸城、青口 汽车城、荆溪新城、琅岐新城等等，这些在四环周边 的新区，“定位明确，配套日渐完善，将逐步摆脱郊 县的标签，跻身大福州版图炙手可热的区域行列，成 为楼市的热土”。 2015/6/17 Wednesday  本体状况 项目位于大福州“东扩南进，跨江面海”的桥头堡琅岐国际旅游岛上，同时项目占 据琅岐岛主干道通和路上。 2015/6/17 Wednesday  本体状况  海都报旗下海祥地产在琅岐开发首个城市综合体项目 琅岐首个城市综合体项目  国际旅游岛，首发城市综合体 2015/6/17 Wednesday 占地面积120164平方米建筑面积整体规划为30万㎡国 际奢尚综合体，其中 一期54035平方米， 9万㎡商业广场容积率1.8绿化率30%开发商海祥地产  本体状况 一期 目前在售产品： 第一批次：9#、10#、11#  项目共分为四期开发，目前开发是一期住宅产品， 总建筑面积54035平米，总户数417户 2015/6/17 Wednesday 第二批次：3#、5#、6#  本体状况 产品均为11层小高层，一梯两户，板式结构南北通透，均为舒适住宅  A1户型128㎡ C1户型140㎡  B1户型105㎡ D1户型170㎡  B3户型128㎡ 户型设计舒适、奢华、 实用，公摊率小  本体状况小结 首发大盘，前景无限 天生优质，良玉待琢 2015/6/17 Wednesday  营销现状  现场展示. 营销现状认知渠道 2015/6/17 Wednesday  产品支持 营销配合  营销现状 2014年4月19日临时接待中心盛大 2015/6/17 Wednesday 海祥琅琴湾营销推广时间活动2014.04.19临时接待中心开放 一期预约火爆开启2014.08.02营销中心盛大开放2014.08.06-09“首届琅琴湾葡萄节将举行2014.08.0979-140㎡首批住宅开盘2014.08.25二期79-140㎡全城热筹2015.01.27实景样板房首映  营销现状 2015/6/17 Wednesday  营销现状 2015/6/17 Wednesday  营销现状 2015/6/17 Wednesday  营销现状  ? 现场物管接待 ? 现场销售道具不齐(项目卖点展示、海报（区位图）)； ? 样板房打造整体感觉很好，但是看房通道整体包装较差。 2015/6/17 Wednesday  营销现状 均价 7200元/㎡ 目前均价 无法有效吸引到福州市区的外溢客户！ 2015/6/17 Wednesday  营销现状  市场环境  ·  整体市场低迷，琅岐岛处于房地产初期开发， 客户对项目认知度低  客户容量  ·  琅岐岛以原住民少，外来人口少，客户容量不足  面临 问题  营销推广 服务体验  ·  ·  落地实效执行不到位，主要客群尚未吃透，价 格作为主基调无法吸引投资客群 服务不到位，现场体验不足  2015/6/17 Wednesday  项目产品  ·  项目价值点没有清晰传递给客户  了解项目价值及营销现后状，接下来我们