以房养老模式的风险及对策浅析.docVIP

“以房养老”模式的风险分析及对策探讨 董胜权 （湖北民族学院 法学院，湖北 恩施 445000） 摘要：“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。“以房养老”模式作为舶来品于2003年引入我国，旨在能有效解决我国的养老难题。但是“以房养老”模式在我国各地推行的结果并没有达到满意的结果，究其原因是对“以房养老”模式的风险及其应对措施还缺乏充分的研究。文章试图对“以房养老”模式的风险进行深入探讨，并提出相关对策建议，以更深入地认识“以房养老”模式中的风险因素，从而探索出一条在我国能切实可行的“以房养老”模式道路。 关键词：以房养老；风险分析；对策 随着我国养老问题的日益突出，传统的靠家庭子女赡养年老父母和国家的社会养老保障体系已经不能满足我国养老实??，为此我国引进“以房养老”模式。从2007年以来先后在广州、南京、上海、长春等城市先后试点，但都因效果不理想而终止。上海仅试点六例就无疾而终，而南京则因为两个股东因利益纠纷而终止。究其原因是“以房养老”模式刚刚引进我国不久，还不为人所了解，不确定的风险太多，风险程度也无法准确预测，所以很多人只是处于隔岸观望的态度。基于人们对“以房养老”的认识薄弱现状，本文就其风险进行简要研究，并提出相关对策。 “以房养老”模式中的风险承担者主要是两方面的，即贷款方和借款方。贷款方就是投资“以房养老”业务的银行、保险公司等金融机构，借款方就是参与“以房养老”业务的老人。本文将分别从贷款方和借款方所面临的风险进行分析，最后就如何解决风险提出相应的对策： 一、贷款方所面临的风险 （一）长寿风险 由于“以房养老”是以借款人的寿命为限定时间的，所以长寿风险在“以房养老”模式中是占有举足轻重的地位的。当今社会经济进步迅速，科技发达，社会医疗水平也是得到了很大的提高，人们的寿命也得到了很大的延长。“借款人寿命越长，还款时间也越长，除了一次性支付的贷款方式，其他任何一种支付方式的贷款本息和都在增加，导致机构在未来收不抵支的可能性加大。” 蒋欢．反向抵押贷款风险分析及定价研究.商业文化·财经视点，2008-01 在以房养老的模式中，因为贷款人是没有贷款追索权的，所以如果借款人的寿命比预期寿命长的话，那么贷款人就要支付更多的贷款金额，与此同时，房屋所有权在贷款人接管之前将经历更久的自然折旧和物理磨损，房屋的价值也将降低，这是长寿风险的附加风险。 而从另一个角度，即房屋所有者的角度来看，因为自身寿命的不可预测性，所以在确定住房反抵押贷款的合同期限的时候也持犹豫态度，房屋所有者可能会担心寿命预测过短而导致在领取贷款的时候拿不到房屋应有价值的足够回报。 综上所述，这是借款人与贷款人之间的风险与收益的博弈，无论哪一方，都承担着长寿所带来的相应风险。所以，长寿风险是以房养老模式推行中不可忽略的风险之一。 （二）住房价值波动风险 住房价值波动是直接与以房养老养老模式相关的风险因素，当房屋的实际价值低于累积的贷款本息总额时，贷款人将蒙受多支付贷款的损失；当房屋的实际价值等于累积的贷款本息总额时，双方均无盈亏；当房屋的实际价值高于累积的贷款本息总额时，那么贷款人将会盈利，如果借贷双方签订了共享房屋升值效益的合同，那么双方则会取得共赢效果。但是随着时间的推移，房屋本身会发生自然磨损，这是一个房屋的物理性折旧过程，在这个过程中，房屋的价值自然会逐渐降低。同时，当代社会的人们生活方式也是与时俱进的，对房屋的舒适度等追求也变得与众不同，人们逐渐不满足于传统的住房样式或者住房位置，从这方面而言，人们的观念变化也会导致房屋价值的降低，这是房屋功能性折旧。“在以房养老的具体操作中，当借款人将自有住房抵押而去的相当的款项后，该住房的价值除了随时间推移、自然磨损下跌外，还会因经济环境变房地产交易行情的变化，使特设机构遭受相应损失。” 王成程．以房养老的风险及规避机制研究，山东经济学院硕士学位论文，2010-05 更重要的是，我国房地产市场正处于一个持续高涨的状态，房价居高不下，如果房价在接下来的时间内稳定处于高价状态自然会给贷款方和借款方带来较高的收益，但是如果房地产泡沫破裂的话，房价暴跌，那么贷款方将蒙受之前因为高估价所带来房价暴跌之间价格差的经济损失，特别是在我国房价如此高的市场经济条件下，这个经济损失将会放大很多倍。 （三）利率风险 “利率风险是最具有不确定性的风险。利率风险也称市场利率风险，是指由于市场利率变动的不确定性，导致金融机构收益或市场价值的波动性。” 孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务.保险研究，2002-12 市场利率的波动必然导致金融机构收益和市场价值的波动，这也