三迪创富广场价格策略 -4.18.pptVIP

;三迪创富广场价格策略;目标沟通; 结合速度及合理利润目标，本次报告需要回答以下问题： Q1：项目究竟要卖多少钱？ Q2：价格如何制定？;第一部分 定价的背景 第二部分 定价的策略 第三部分 核心均价的推导 ;价格体系;2013 年楼市政策：楼市调控政策在“巩固”与“微调”中前行。 2014年两会在政府工作报告中指出努力解决住房问题，调控不放松，巩固调控结果。在整个政府报告中并无特别强调加强房地产调控。仍然将延续2013年差别化调控。 根据目前房地产在中国经济中重要作用，本次两会提出的国内生产总值7.5%的增长将很大一部分依靠房地产行业。 目前银行正处于信贷紧缩情况，部分银行对于二手房已经开始停贷，后期如出现信贷紧缩加深，将影响对市场造成一定冲击。 根据目前政策内容可以预判2014年莆田房地产将维持目前良好形式，房价受政策影响较少。但是受信贷紧缩影响，整体市场年内供应量相对减少，部分开放企业手银行房款影响，存在已量换价情况，年内房价将存在波动。;区域项目存量较高，价格参差不齐，第一季度区域价格受正鼎苹果、巨岸幸福城影响，整体均价在8500-9000元/㎡左右； 随着雅颂居下一阶段推盘以及区域内低价楼盘大部分去化，第二季度区域价格预计将在9000-9500元/㎡之间。;项目名称;4月;政策未有趋严情况，市场同类型产品具有良好表现； 为赶回乡潮，竞争对手提前1-2月出货，个盘消化量均有较高表现市场竞品目前进入新一期蓄力，第二季度同类产品相对第一季度放量相对较适中； 受资金以及楼盘品质影响，现阶段区域内各项目价格不稳定； 由于区域内正鼎苹果以及巨岸幸福城项目低价走量，市场客户对于价格接受度较低； 同类产品由于拥有良好地段优势价格集中在10000-11000。;本项目分析;优势（Strength）;客户分析;2.27-3.8 三迪创富客群意向面积统计;2.27-3.8 三迪创富客群渠道来源统计;2.27-3.8 三迪创富客群置业用途统计;2.27-3.8 三迪创富客群置业意向统计;客户分析小结：;价格体系;Q1、市场存在同类产品，如何站住市场快速走量？ Q2、在项目走量的基础上，如何确保项目价值不流失？;户型价值排序;莆田市场客户对于户型朝向比较敏感，经过综合考虑水平户型差原则如下： 明星产品南面B户型产品价格最高， 与东面B户型之间户差建议为： 200元/ ㎡； 与西面B户型之间户差建议为：500元/㎡ ； 与东南面C户型之间户差建议为：700元/㎡ ； 与西南面A户型之间户差建议为700元/㎡ ； 与北面B户型之间户差建议为：1000元/㎡ ； 与东北面C户型之间户差建议为：1200元/㎡ ； 与西北面C户型之间户差建议为：1300元/㎡ ； 以上单元户差是根据项目本身情况初步建议， 具体单元户差需根据进一步客户实际认筹情况进行确定。 ;项目公寓销售部分由3-27F组成，共25层。由于项目周边视野开阔无遮挡，考虑到低楼层总价低，在层差制定上低楼层层差拉大。由于高层产品总价较高在层差制定上幅度拉小。 3-9F进行大幅层差，为150； 9-21F进行小幅度层差60； 22F-27F进行小幅度层差20； 由于公司要求项目价格较高，普通定价方式不适合本项目。本次在层差定制上同时根据推盘期数进行调整。 7F为2期推出跳差350； 10F为3期推出跳差700； 13F为4期推出跳差1880； 16F为1期推出降差2120； 19F为2期推出跳差880； 22F为3期推出跳差880； 25F为4期推出跳差460.;阶段;4月;本次推出销售产品共147套???可销售面积约10203.76平米。 其中63㎡A户型可售91，可售面积约5713.68平米； 其中85 ㎡ B户型可售28套，可售面积约2295.23平米； 其中86 ㎡ c户型可售28套，可售面积约2194.85平米； 根据均价9000销售，总销二期推出销售产品共78套，可销售面积约5363.21平米。 其中63㎡A户型可售49，可售面积约3047.06平米； 其中85 ㎡ B户型可售15套，可售面积约1232.14平米； 其中86 ㎡ c户型可售14套，可售面积约1084.01平米； 根据均价10500，总销可达三期推出销售产品共252套，可销售面积约17192.16平米。 其中63㎡A户型可售156，可售面积约9567.48平米； 其中85 ㎡ B户型可售48套，可售面积约3815.73平米； 其中86 ㎡ c户型可售48套，可售面积约3808.95平米； 根据均价11500，总销可达到197706547;一期推售面积约10203.76平米，根据均价9000销售，总销谢 谢