物业管理相关法律法规教程方案.ppt

物业管理相关法律法规培训;物业管理相关法律法规培训;一、条例的发布与实施;二、条例结构;三、条例主要内容;第二章 业主及业主大会 第六、七条 一、明确业主的概念 没有所有权的不是业主，只能称为使用人，即使是所有权人的父母或子女也不享有业主的权利。 二、规定业主在物业管理活动中享有的权利和应履行的义务 1、按物业服务合同约定，物业企业只提供公共服务，超出合同约定范围的服务属有偿服务。 2、作为业主个体只有提议、建议权，没有决定权。 3、业主行使的是共同管理权（物权法），是有限制的。 4、义务必须履行，权利允许放弃。;第八、九、十条 业主大会的组成、成立、监管部门、投票权的确定办法等。 一、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 二、一个物业管理区域成立一个业主大会 三、特例：业主共同履行业主大会、业主委员会职责的条件：①只有一个业主或业主人数较少时（舟山市规定少于30户） ②必须经全体业主一致同意 四、首次业主大会投票权的确定最终要遵循首次业主大会讨论通过的《住宅小区业主大会议事规则》执行;扩展内容： 什么时候成立业主大会？ 1房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积的60%以上； 2首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积的30%的以上;第十一条 业主大会的职责 第十二条 一、业主大会会议的形式 1、集体讨论 2、书面征求意见 二、双1/2原则 1、持有1/2以上投票权的业主参加（可以委托他人） 2、作出决定须经与会业主所持投票权1/2以上通过 三、双2/3原则 1、重大事项 2、是全体业主的2/3;第十三、十四条 有关业主大会会议的规定 1、业主大会会议的分类：定期会议、临时会议 2、定期会议按议事规则规定召开 3、经20%以上业主提议应该组织召开临时会议 4、会议召开前15日通知全体业主 5、告知相关居民委员会 6、做好会议记录;第十五、十六条 关于业主委员会的规定 1、业主委员会的职责 业主委员会成员才是对小区物业管理实行管理、监督的人，但他们的工作受全体业主的监督。 2、备案规定 3、任职条件 第十七、十八条 关于业主公约（管理规约）、业主大会议事规则的规定;第十九条 对业主大会、业主委员会的制约 一、依法履行职责 二、与物业管理无关的决定是无法律效力的，与物业管理无关的活动是违法的 第二十条 业主大会、业主委员会职责以外应尽的义务 1、物业管理区域内的社会治安 2、配合、社区自治管理;第三章 前期物业管理 第二十一条 规定前期物业管理的时间 第二十二、二十三条 一、临时管理规约制定时间及临时管理规约的内容 二、建设单位必须明示，物业买受人必须书面承诺 ;第二十四条 物业管理企业选聘原则 1、房地产开发与物业管理相分离 2、招投标方式：投标人少于3个，可采用协议方式 3、物业管理企业有相应资质 第二十五条 物业买卖合同中应包含前期物业服务合同的约定 第二十六条 前期物业服务终止时间： 1、前期物业服务合同约定终止时间 2、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效;第二十七条 关于共用部位和共用设施设备所有权的规定与《物权法》相一致 第二十八、二十九条 关于物业承接验收的规定 一、承接验收是必经的流程 二、承接验收移交的资料属全体业主所有 第三十条 按总建筑面积的7‰配置物业管理用房 第三十一条 物业保修期限的起计日期：通过竣工验收 考虑到滞销和滞后交付，从交付使用起计算;第四章 物业管理服务 第三十二条 对物业管理企业的规定：独立法人资格、相应资质 第三十三条 对物业管理人员的资格规定 第三十四条 防止多头管理，责任不清 第三十五条 关于物业服务合同 一、书面形式 二、合同内容;第三十六条 日常管理中要求的巡查、记录等，都是我们规避管理风险的依据，并不是做与不做，做好与做不好都无所谓。 如：犯罪人员是越墙进入小区的，物业服务中心要提供依据，证明红外对射系统是正常使用的；如果设备是损坏的，要提供依据证明物业企业已尽到检查、上报、联系责任。怎么样算尽到了管理责任？有检查记录，有给开发商、维保单位的工作联系单和对方的签收、回复，或者有给业委会的报告和业委会的回复。;第三十七、三十八、三十九条 一、物业管理机构更迭时的接管验收 理论上应该先由撤管的物业管理企业向业委会移交，再由业委会向接管的物业管理企业移交，两次移交分别进行接管验收，签移交清单。很多情况下，是由撤管物业企业、业委会、接管物业企业三方共同参与，减少中间环节。 二、物业管理用房的所有权依法属于业主，但是只能用于与物业管理有关的用途。 物业管理用房出租所得用于贴补物业管理费用，所以也属于“与物业管理有关”这一范畴。;扩展内容：物业接管验收内容 一、资料移交： 1、物业原始资料（条例第29条第1款