保利东湖林语2012年营销提案探析.ppt

2012年 项目营销提案;2012市场展望;2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2012市场走势预判;2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2012市场走势预判;3月乃佛山传统的销售“小阳春”，呈现交投小高峰，势头由于“3.19”限购而嘎言而止。5、6、7月成为政策消化期，博弈双方均观望市场。8月属于全年承上启下之节点，既消化部分观望也为“金九银十埋下伏笔” 传统的“金九银十”，市场供应量骤增至193万㎡，环比激增130.2%，绝对量与去年基本持平，但传统黄金周集体遇冷，签约310套，均价8879元/ ㎡，拐点突显，更令后续市场库存压力异常巨大，限购政策的威力在黄金周体现得淋漓尽致。昙花一现的限购松绑令更是让楼市观望情绪雪上加霜 且限购后较多项目放缓推货进度，把大批货量积压于第四季度推出，市场新旧货源充足，项目间的竞争呈“???热化”，促使价格再度调整，刺激消费者入市信心。展望四季度会随着部分项目的“以价换量”而导致成交量出现结构性上涨，价格基本平稳而传导至2012年第一季度;;南海区10年与11年1-10月度成交数据分析;碧桂园城市花园;中海千灯湖壹号——利用价格口径杠杆;万科金色溪谷——利用区域市场空白点;碧桂园山水桃园——价格策略已基本失效;嘉景华庭——少货量慢节奏推货;颐和盛世——整体销售情况不理想;中信山语湖——新品低价入市;2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2012市场走势预判;全球展望;四月以来，由于电煤价格倒挂，电力供应不足，全国各地纷纷闹起电荒。部分地方政府甚至拉闸限民宅电力以求地方经济发展。只有产业结构优化调整，才能真正改变电力不足的问题。 2011年为“十二五”首年，也是“调结构”首年，调整初期阵痛难免，预计今年GDP增速较去年会有所降低。 国家十二五规划提出，国内生产总值年均增长7% ，重点进行经济结构调整，同时解决持续高速经济增长下的社会问题。今年前三季度GDP同比增长9.4%,保八目标预计顺利完成，因此包括房地产调控在内的经济结构调整策略将继续实行。 受2009年宽松货币政策影响，CPI持续攀升，至2011年7月同比上涨7.5%。但在多项价格抑制方案实施及收紧的货币政策，10月CPI为5.5%，幅度逐渐下降。;2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策及供应预测 2012市场走势预判;2010.4.17 新“国十条”;辅助政策轮番出台，巩固调控成果;限购松绑朝令夕改，市场信心大逆转;序号;政策短期内不会放松； 政府对于房地产的调控已初见成效，严厉打压的局面将逐渐得到缓解； 为了减少外围经济对于国内经济的影响，短期内货币政策会呈现放松的迹象。;今年，佛山限购政策出台，对土地市场造成一定的影响，地块流拍、底价成交等情况屡见不鲜；但因土地成本低，2011年1月至10月土地成交量依然高达884.3万㎡ 2012年新增供应主要来自于2009年及2010年的土地，体量较低，地价普遍较高，将影响2012年的供应，呈现更明显的销售压力，而受价格成本上升的影响，将影响2012年的价格结构 南海未来供应量庞大，2010年1月-2011年10月南海商住用地成交达到327.57万㎡，主要集中在桂城、大沥、里水及狮山区域 桂城则以金融高新区为中心，大沥则以广佛商贸城为中心，围绕南海发展规划，成交土地均以商住用地为主，而狮山以南海副中心出发，致力打造狮山中心住宅片区，2009年以来以拍出多块住宅用地，成功引进多个品牌发展商，预计陆续于2012年入市，届时将改变狮山长期缺货的局面;预计2012年南海桂城土地入市列表;镇街;大沥镇发展状况;狮山经济腾飞在即;商业配套滞后于城市发展;西二环高速;开发商;天基项目;海景蓝湾大沥平地项目;B区;行政服务中心地块;分类 ; 近年大沥市场乘坐“广佛同城”的快车迅速发展，消化速度快，价格高企；今年广佛同时限购，刚需已成为主要客户来源，但是大沥市场现时严重缺货，这就为附近的松岗、里水市场带来了新的机遇； 狮山发展迅速，环境资源丰富，中心地区依托政府规划，配套越来越完善，必然分流周边地区客户，将对其造成不可避免的影响。;2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策及供应预测 2012市场走势预判;万众期待的“金九”和“十一黄金周”在惨淡中收场，打击了发展商信心的同时也更坚定了消费者对第四季度价格再度下调的信心。在此基础上，我司对后市的预判如下：;二、供应量激增，存量达到历史顶峰 限购政策之后，大部分发展商采取放缓工程进度或延迟推售等方式避开政策，大批货量堆积将在第四季度入市，初步预计第四季度有近280万㎡新货入市，另外连续半年的低成交量造成存货的巨量积压，至十月初全市存量面积约300万㎡，即第四季度的