物业管理课题.doc

物业管理概述 物业管理基本概念 物业与物业管理基本概念 物业 物业的含义 “物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。 物业的分类 根据使用功能的不同，物业可以分为以下四类： 居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。 工业物业。包括工业厂房、仓库等。 其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。 物业管理 物业管理的含义 物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。其中委托和有偿是物业管理的两个基本特点。委托应有委托合同。 物业管理企业，通常称为物业管理公司。业主，即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。业主可以是个人、集体、国家；业主委员会是由全体业主选举产生、代表和维护全体业主合法权益的组织。 物业管理的目的 物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。 物业管理的性质 物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管??；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。 物业管理的基本特性 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。 社会化 物业管理的社会化指的是它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人通过业主委员会选聘一家物业管理企业；变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主委员会委托授权的范围内集中实施社会化管理，从而克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。 物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。 专业化 物业管理的专业化，指的是由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。因此，物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化生产的社会专业分工的必然结果。 市场化 市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，由物业管理企业来具体实施的。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任的企业法人。物业管理企业将日常管理工作纳入市场经济运行轨道，推行有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业、自我发展的道路；向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下将逐步地形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能挤进和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。 物业管理与传统的房地产管理的区别 物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上、管理模式上以及在管理的内容、广度和深度上都有本质的区别，主要体现在以下四个方面