中海对写字楼的概述.ppt

;写字楼市场分析;根据济南市传统的地域划分和城市发展规划，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，划分板块如下图：;;;04-07年以来写字楼供应量稳步增长，到07年供应量及成交量达到最高峰。（这与07年国家放开对保险公司购买写字楼的限制有直接关系）。 08年市场供应为07年的存量和不足3万平米的新增供应，但成交量均依然高于04、05、06年。 09年1-7月底市场供应量为04年来最低纪录。截至09年7月底，写字楼剩余可售面积为8.11万平米；;09年1-7月在售写字楼项目共12个，其中有两个新开盘项目。总供应量为18.73万平米，其中新增供应量为8.43万平米。供应量主要集中在高新区，占供应总量的一半以上。;济南多核化城市结构开始形成，写字楼市场将进入快速发展阶段;未来2年内济南将进入写字楼井喷期，总供应量在百万平米以上，主要来自高新片区和西客站片区。;济南二???以内在售写字楼项目分布图;二环以内甲级写字楼消化速度较快，在2200-4450 ㎡/月，而中档办公物业消化面积在579-1400 ㎡/月;从客户置业目的看，投资在40%以上，万达广场因处于销售初期，客户投资比例高，达到80%。 ;银行、证券保险、石化、政府单位等大客户成为济南甲级写字楼市场的重要需求，以半层或整层形式（500㎡以上）购买;;2009年济南市二环以内高档写字楼项目;2009年济南市中档写字楼项目;写字楼市场分析;我们将区域办公物业的研究范围定为经十路、南辛庄路、英雄山路与二环南路围合区域。;本片区办公物业主要分为三个片区，分别是阳光100和如意苑为主的阳光新路片区、二七新村南路为中心的英雄山路中段片区和以新华传媒大厦为代表的英雄山路南段片区。 阳光新路片区主要以100-200平米的广告公司、办事处等小型公司500余家，设计业态比较繁杂。 英雄山路中段片区结合片区产业，教育培训、实业、金融投资和机械制造类小企业和驻济办事处较多 英雄山路南段业户以新华书店集团、检察院法院、中国重汽集团等为吸引点，法律法务和出版传媒类企业较多。;片区办公物业需求旺盛，出租率在85%以上，但受限于供应产品档次低，租金较低，介于在1.0-1.8之间。;区域内无在售写字楼物业，办公物业以租为主。 区域内办公物业分布于现存写字楼、酒店宾馆、企事业单位办公楼、周边高档住宅物业等。 区域内办公物业档次普遍偏低，除个别写字楼外基本是90年代前期的建筑物。 区域内档次较高的在租办公物业基本分布于酒店内。;;在形成西部商圈的同时，2010年片区市场供应量在14万㎡以上，市场竞争激烈;银座中心综合体包含1栋4星酒店、2栋5A写字楼、2栋高档LOFT公寓、13万平米SHOPPING MALL，成建成为西部标志性项目;2010年将推出两栋40-70㎡商务公寓及一栋5A写字楼，其中写字楼西塔定位成长型企业，以60-200 ㎡为主。;总建面2.3万㎡的泉景鸿园商务大厦定位甲级写字楼，2010年11月推出，整层出售，均价10800元;标准层面积：1200平米，四梯11户 物业配备：四部奥蒂斯高速电梯、 7米豪华商务大堂、 公共部位大理石、公共卫生间 面积划分：100-230平米为间，其中80-150平米为主力，占到 83%，同时可自由组合;连成国际合计14万㎡，包含住宅、公寓、写字楼酒店、大型购物中心等，计划2010上半年上市;市场分析总结;;我们将区域办公物业的研究范围定为经十路、南辛庄路、英雄山路与二环南路围合区域。;企业年收入;企业发展年限;企业员工人数;西部中心的形成将极大改变片区价值，西部将聚集新的办公圈，本案亦从中受益;投资将成为片区办公物业的重要需求;;二环以内写字楼以玻璃幕墙及干挂石材为主，部分甲级写字楼如中润世纪广场、万达广场等均采用LOW-E中空玻璃； 从入口大堂来看，除泉景恒展外，均为两层或以上商务大堂，本案所处片区竞争对手均为7米以上商务大堂； 二环以内写字楼层高大多在3.4米以上，片区两大项目层高分别为3.5米和3.7米； 中央空调为甲级写字楼所必备，但部分中档写字楼无中央空调，采用集中供暖的方式； ;附件一：济南典型写字楼项目;晶都国际;泉城广场板块典型办公物业，总建面13万平米，以甲级写字楼、公寓、底商为主。;金融、保险类客户购买面积占地晶都客户购买占地60%以上。;济南首家100万平米城市综合体;济南万达广场—规划及产品组合;济南万达广场写字楼单位;鲁商广场;写字楼B栋、C栋合计2.7万平方米，因外形不规则，写字楼户型多在300平米以上;开盘5个月实现写字楼单位清盘，实现均价13500元，客户成交以500平米为主;地理位置;【户型面积及客户】;明湖湾 开元