当前房地产行业形势及未来判断总结.pptx

客户拜访道具包;目 录;; 上半年，一线城市成交表现远低于预期，北京下滑幅度最大，成交量几近腰斩。二线城市分化愈加明显，部分城市因政策推动交易量回升；部分城市楼盘降价也已经刺激需求逐渐释放，推动交易量上升；三四线城市表现总体好于市场预期。从二季度主要城市成交量环比变化看，成交量见底迹象明显。; 2014年6月，中国城市住房价格288指数为1097.2点，较上月下降0.6点，环比下跌0.06%，同比上涨5.33%，同比涨幅下降继续0.47点。一手房价格指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后6月份连续三个月下跌，房价依然有下调空间。;6;随着项目推盘节奏加快，城市新增供应量继续增加，而市场成交持续低迷，使得前6月城市供求关系失衡加剧。 多数重点城市存量仍在上升，北京和深圳消化周期同比增幅超过100%，二线城市表现明显分化，杭州、南京、厦门等城市??化周期同比增幅继续超过100%，而其他城市同比增幅在50%左右，差别较大。;上半年土地成交量明显萎缩。但土地价格仍然持续大幅增长，一方面是因为土地价格易涨难跌，土地起始楼板价不断攀升，另一方面也是因为一二线城市新推优质地块较多。土地市场溢价率持续走低。 随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份市场开始降温，一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，政府推地量也进一步减少。二季度经营性用地成交建筑面积12589万平方米，同比减少41 %，降幅较一季度有明显扩大。; 一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足半年。 二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。;市场调整判断：市场内在因素导致的中期调整，年内都将是“筑底”期;;12;13;房地产销售：新房市场已触及顶部;15;16;;18;19;20;21;22;金额集中度方面，2014年上半年，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，TOP10企业从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。 面积集中度方面，2014年上半年，上榜企业面积集中度较去年相比同样稳步提升，其中TOP10和TOP20企业均增长了2.3个百分点；TOP50企业则增长了3.1个百分点。 在低迷市场上，上榜龙头房企的表现强于中小房企，2014年上半年，TOP50企业金额、面积集中度继续提升。从2012年到2014年的上半年，TOP50的金额、面积集中度呈提升趋势，分别增加了5.5%、4.1%。;均价分布来看，销售均价大于15000元/平米的上榜企业有7家。华侨城、金融街领衔销售均价榜，均价分别高达33722元/平米和33000元/平米。 均价增幅来看，TOP20房企销售均价较去年普遍上涨。其中，销售均价涨幅高于20%的达5家。涨幅最高的华侨城同比上升58%，泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过2成。;去化率——TOP50房企首月去化率基本在40%以上;26;27;28;29;30;城市——二线仍是销售主力区，一线贡献率大幅攀升;上半年，恒大、中海、万科、旭辉、越秀目标完成率均过半，预期全年会超额完成目标。华夏幸福、合景泰富、碧桂园、新城控股、保利、雅居乐、世茂、金科、融创完成度都在4成以上，预计能顺利完成目标。个别远低于40%的房企，完成全年目标估计很困难，需要加把力。;;商业物业：各线城市均有供应过量趋势，集中在部分热点区域;■ 国内大部分政府希望通过建造成片办公楼来吸引企业入驻，进而解决地方产业升级的问题，提高财政税收和地方经济。在这样的思维引导下，全国二三线城市规划新城区建设中总少不了大量的办公楼项目。■ 除个别一线城市之外，国内的办公市场总体供过于求，空置率趋高而租金被迫下调，大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂。2005-2013年全国办公楼市场新开工量增长了4倍之多，从增速来看，2009-2013年年均增幅为23.4%，办公市场扩容持续加快。全国有30余个城市办公楼新开工面积的复合增长率达到50%以上，二线城市成都、郑州、合肥的增长率更是超过70%，其绝对开工量甚至已经和北京、上海对等。; 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目，在行业中鲜有成功的案例。 大多数旅游地产项目占地