商业地产项目全程营销策划.ppt

;项目前期顾问;全程营销策划模块;第一部分：商业市场调研和项目定位;市场调查与研究（宏观、中观、微观方面的调查，为项目决策提供客观的、科学的依据，是项目运作的基础）;区域概述（宏观因素的调查与研究，可以从政府网站、年鉴等方面调查研究宏观市场）;商业地产概述（中观因素的调查与研究，可以从政府网站、年鉴、主管部门、专业文献、亲自考察等方面调查研究中观市场）;区域商业及个案调研（微观因素的调查与研究，组织市场调研组，深入实地考察、采集数据、汇总分析）;市场研究结论与商业诊断（总结市场调研的客观结论、结合理论与经验进行诊断，给出观点）;项目参数 项目性质 项目四至 甲方构想 甲方要求/期望 政府的观点/态度 …… ;项目整体定位;;商业整体规划和综合布局;商业业态规划和功能规划;物业发展建议（产品建议、广场及外观、中庭与停车场、柱距与层高、电梯照明等设备、通道与铺位等）;效益分析与估算（直接经济效益、固定资产持有、社会效益；静态财务状况、动态财务状况等）;房地产开发成本构成及比例;;发展战略（营销思路、战略、总控；包装策略、媒体策略、活动策略等）;营销思路、战略、总控;包装策略;媒体策略;活动策略;启动策略与营销推广方案;项目回顾与未来展望;商业营销执行模块;;第一部分：项目后期执行阶段 之招商执行模块;招商推广执行方案 — 招商具体执行的指示性文件;先后顺序以先确定项目组成员为先，后协调各方前期工作，后确定场地条件，准备物料，最后招商人员到位培训，进行主要商家的筹备梳理，招商筹备阶段完成。;主力店及次主力店招商阶段 — 招商正式开始;项目全面招商阶段 — 按照十大招商原则开展;商业进场开业阶段 — 集中开业，利于造势;项目运营及商家调整阶段 —跟踪运营、重新整合;;第二部分：项目后期执行阶段 之销售模块;销售推广执行方案 —销售具体执行的指示性文件;先后顺序以先确定项目组成员为先，后协调各方前期工作，后确定场地条件，准备物料，最后销售人员到位培训，进行主要置业客户的梳理，销售筹备阶段完成。;蓄客阶段（通过认筹摸清客户的来源对户型、朝向、楼层、价格的要求，为开盘做好准备）;商业销售开盘方案 — 对开盘销售流程进行计划和梳理;销售率20%左右;1、客户鉴别及签到区 审核客户入场资格，选铺客户凭其选铺顺序号进行签到进入室内，无选铺卡客户禁止进入。 2、表演区 签到的客户在该区休息，用早点，观赏节目，节目表演与抽签穿插，确定公开发售进入的次序。 3、中签客户等候区 活动正式开始。被抽中号码的客户进入中签客户等候区，本区域工作人员将核对抽签发放顺序号，以保证 先到客户的优先购买权利，在此等待进入选铺区。未中签客户观赏节目，等待抽签。 4、预 选 区（室内） 一组中签客户进入室内预选区选铺。选中商铺的客户由销售人员填写《铺位确认单》，客户需签名确认。 5、销 控 区（室内） 确定铺号，一组内客户先选先得。每组10批客户选房时间为5分钟，销售人员将确认单传递销控人员，销 控人员销控、签名并将确认单第一联留底，客户进入下一环节。 6、交 款 区（室内） 客户凭销控人员签名的《铺号确认单》、身份证到财务区交纳五万元定金，领取定金收据。 7、销 控 复 核 区（室内） 客户凭定金收据、铺号确认单给工作人员在此复核，工作人员核对铺号无误再次销控并收回铺号确认单。 8、打 印 签 约 区（室内） 客户凭定金收据、身份证到签约区签署认购书。 9、购买完成，客户离开售楼处。;商铺入伙阶段 — 商铺物业验收通过并且达到交铺标准;商业知识研究模块;第一部分：知识研究模块; 商业地产概念及分类； 购物中心概念及分类；;购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅的底层商铺等。 ;城市“中心休憩区(CRD)”和RBD模式 ;商业地产分类：按照国际标准分六大类、三级中心;分类类型;分类类型;商业形式;;（零售）业态的定义、分类与特征； 业种的特征与分类；;零售业态定义：零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式;百货店：在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 ;超级市场：采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态 ;大型综合超市：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态 ; 便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态;专业店：经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 ;专卖店：专门经