第9章投资性房地产(公允)_.ppt

;第三节 投资性房地产的核算; 对于投资性房地产核算有两种方法： A 成本模式计量 B 公允价值计量 ;一、公允价值模式计量的核算 1.采用公允价值模式的前提条件 　　 只有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可采用。 一旦选择采用不能改变 ; 2. “投资性房地产” ;（一）外购的投资性房地产 【例如】乙公司2013年3月27日购买一幢商务办公楼，拟用于招租，买价5000万元，假定相关税费200万元，银行存款支付。 借：投资性房地产------成本（买价+费用）　　　贷：银行存款　 　　;（二）自行建造的投资性房地产（同成本法） 1.达到预定可使用状态前发生的必要支出。 2.建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。 ;【例】2012年1月，顺达公司从其他单位购入一块土地使用权，并在这块土地上建造三栋厂房。2012年8月顺达公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。合同规定，该厂房完工时开始出租。2012年9月10日，三栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为600万元，三栋厂房的造价均为1000万元，能单独计算。;;（三） 报表日账务调整 房地产公允价值------房地产账面价值 借：投资性房地产---公允价值变动 贷：公允价值变动损益 （相反分录） 注意：该核算方法期末不提折旧; 【例】戊公司2012年7月1日购进一栋楼房公允价值3000万元用于出租，于2012年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为2年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2012年末的公允价值为3200万元，2013年末的公允价值为3120万元。;　①该投资性房地产的入账成本＝3000（万元）；　　②取得该楼房时：　　借：投资性房地产――成本　　3000　　　　贷：应收账款　　　　　　　　3000　　③2006年末取得租金时：　　借：银行存款　　30（120/12×3）　　　　贷：其他业务收入　　　　　　30　　④2006年末当房产的公允价值达到3200万元时，此时的账面价值为3000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的公允价值变动收益，具体处理如下：　　借：投资性房地产――公允价值变动　　200　　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　200　　⑤2007年末取得租金时：　　借：银行存款　　　　　　　　　120　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　120　　⑥2007年末当房产的公允价值达到3120万元时，此时的账面价值为3200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的公允价值变动损失，具体处理如下：　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　80　　　　贷：投资性房地产――公允价值变动　　　80 ;（四）公允价计量的投资性房地产后续计量 1. 期末不提折旧，但要进行账面调整 借？：投资性房地产---公允价值变动 贷？：公允价值变动损益 　　 2.取得的租金收入　　 借：银行存款　　　 贷：其他业务收入;【例题】甲企业为从事房地产开发企业。2012年8月，甲与乙签订租赁协议，将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为1 000万元。2012年12月31日，该写字楼的公允价值为 l 200万元。甲企业采用公允价值计量模式。(开发成本而不是在建工程） ;; （五）费用化后续支出 日常维修：（所有权并未转移） 借：其他业务成本 贷：银行存款;（六）资本化后续支出 改建扩建投资性房地产 借：投资性房地产---成本---在建（倒挤） 贷：投资性房地产—成本 投资性房地产----公允价价值变动;发生费用： 借：投资性房地产—成本---在建 贷：银行存款 完工： 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产---成本---在建;（七） 投资性房地产的转换 自用 出租（增值） ;1.出租转自用 【例】甲公司将其出租的一栋写字楼收回自用，当日该写字楼公允价5000万元，账面成本4500万，公允价值变动借方400万元。;;【例】甲房地产开发公司将其出租的一栋写字楼收回待售，当日该写字楼公允价5000万元，账面成本4500万，公允价值变动借方400万元。 借：开发产品---5000万 贷：投资性房地产—成本4500万 投资性房地产—公允价值变动400万 公允价值变动损益（倒挤）100万;2.自用转出租 差额若为借方：公允价值变动损益 差额若为贷方：资本公