唐山京唐宾馆项目可行性分析.docVIP

PAGE  PAGE 9 唐山京唐宾馆项目可行性分析 2009-5-31 北京置信房地产经纪有限公司 唐山京唐宾馆项目概况 项目名称：唐山市京唐宾馆项目； 项目位置：唐山市路南区、新华道72号，大理路与学院路之间，新华道南侧； 项目位置图如下： 项目位置 唐百大楼 梧桐大道 项目空中鸟瞰图 用地性质：商业金融业用地； 用地使用权年限：2048年 用地规模：总用地约为9600平米； 现有建筑物概况：总建筑面积10010.7平方米，包含八层主楼及配楼。 该建筑建于1987年，1989年正式营业，2星级，权属为北京军区空军后勤部驻唐招待所，对外称唐山京唐宾馆，系军办经营型企业。 项目转让条件： 转让价格：9000万元价格转让，包含现有建筑产权及土地使用权。 用地性质分析 项目现有用地为商业服务用地，如不改变用地性质，则项目则风险较大。 按着现有用地性质，可新建物业类型主要有：酒店、写字楼及商业。 酒店类物业，唐山酒店业供需趋于饱和，经营回报率不高，整体资金回收速度较慢； 写字楼类，目前唐山写字楼市场需求量很低，而新华道沿线就有6个潜在写字楼商业项目，写字楼市场需求很低，市场销售难度很大。 商业类，项目用地虽然临新华道，但是临街面较小，进深空间有限，难以作出较好的集中商业，而且目前新华道沿线政府审批底商难度也较大。 因此，本项目现有用地性质所决定的物业类型均存在较大市场风险，须考虑改变用地性质为住宅综合用地，后期开发运作才有较高的可行性。 项目新建及改造方案 以改变用地性质为住宅用地为前提，本项目主要有两种开发方案： 1、保留现有宾馆建筑，并进行内外装修改造，使其后续产生持续的经营回报。同时，增加新建住宅及配套商业，以短期快速回收前期资金投入。 2、拆除现有宾馆等所有建筑物，新建住宅及配套商业，以开发毛地的模式进行开发运作，以图快速回收资金，实现较好的开发利润。 上述两种方案均存关键问题：增加建筑物的物业类型及体量需要政府规划部门确认。在初步规划设想下的技术指标满足条件之后，则需要进行财务测算，以判断该项目财务可行性。 项目新建及改造方案财务测算 以可变更用地性质为前提，以初步规划设计指标为计算依据，现分别对上述两种方案进行财务测算： 方案一、保留宾馆，增加住宅产品（仅就新建住宅部分进行测算）： 规划技术指标 规划指标数额备注规划建设用地9573.93　代征城市道路用地0　新建总建筑面积55572　地上建筑面积43558.2　其中住宅43558.2　其中商业0　地下建筑面积12013.8　地下室3103.8　地下车库8910　规划总户数396　容积率4.55 　绿化率30%暂定建筑高度（米）18层/30层　商业车位配比（车位数/建筑平米）无　住宅车位配比（车位数/户数）0.5暂定绿地面积2872.179估算值  新建住宅总投资估算 序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位总价（万元）占总投资比例1土地成本万元　　9,36036.08%1.1土地出让金万元9,574 626.71 9,000　1.2契税万元9,000 4%360　2建筑安装工程造价万元55,572 1886.47 10,48440.41%2.1地上建筑（住宅）m243,558 18007,840　2.2地下建筑（住宅地下室）m212,014 22002,643　2.3配套商业m20 20000　3配套工程费万元55,572 410.34 2,2808.79%3.1景观绿化工程费m22,872 20057　3.3红线内市政工程m255,572 2001,111　3.4大市政工程配套费m255,572 2001,111　4前期工程费万元55,572 67.89 3771.45%4.1三通一平（路、水、电、土地平整）万元9,574 2019　4.2前期策划及审批费用万元12,764 0.25%32　4.3勘察费万元12,764 0.30%38　4.4设计费万元　　288　4.5招标管理费万元12,764 0.10%13　5建设期其他费用万元55,572 221.02 1,2284.73%5.1项目管理费万元12,764 3.00%383　5.2其他费用万元　　845　6销售推广费用