2007年大连普兰店项目全程策划案148p答案.ppt

目录;一、市场分析;;;;大连市房地产施工及竣工面积增长情况;;大连市房地产空置情况;房地产市场宏观调控——全国篇;房地产市场宏观调控——大连篇; 政策对房价的调控影响;从今年两会上温家宝总理做的政府工作报告中，我们可以清楚地看到政府对房地产的一个鲜明的态度： 1、继续解决房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题； 2、着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房 和经济适用房； 3、整顿规范房地产和建筑市场秩序，促进房地产业和建筑业健康发展。;;大大连建设促使购房区域向西、北转移;小结： 大连市内房价的不断攀升，以及城市空间的不断外延，迫使购房 者向外围城区转移，从而带动了新城区房价的上涨。 受主城区投资回报率较低的影响，投资客开始寻找新的投资区域。 新城区房价的上涨、落户政策的提高，尤其是在大大连???规划 下，低端购房者和投资客必然继续向房价较低的北三市转移。而 最接近新城区，房价较低的普兰店，将成为这部分客群的首选。 ;大连城市主要片区场分析 ;大连市内七大房地产主力开发区域;国家统计局数字显示，2005年底大连市房价整体上涨幅度为18.9%，到2006年房价上涨幅度为15.2% ，增长幅度有一定程度的下降。 主要原因是由于宏观条调控出台一系列防止投机炒作的政策，购房者对于政策产生观望情绪，以及前期调整土地供应结构、增加中低价位房土地供应的措施在二级市场上发挥作用，使得房价整体的涨幅有所回落，预计今后此种情况将保持一定时间的持续。;政策调控后房地产市场开始全面回升;房地产投资、置业趋向新城区等新热点区域;大连市住宅市场整体发展趋势;新城区房地产发展趋势分析;开发区各区域比较; 开发区是新城区中房地产发展最为迅速的区域，06年区内楼盘均价已涨至5000元/平方米。 开发区市场主要供给户型为40-60㎡、80-90㎡ 。 开发区大量的发展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的经济模式发展，使 其变为人流、物流、资金、信息的中心，新生的公司、企业将不断扩大，住宅、商用等， 房地产需求将进一步加大。 目前开发区消费客群可粗略划分开发住房当地消费人群、大连市主城区居民、外地购房者 及投资者。目前仍以当地居民为购买主力，而主城区居民的购买趋势呈快速上升的趋势。 优美的环境吸引着外地客群来开发区投资置业，但较高的房价阻碍了投资客的发展。 50万元落户政策对普通购房者有较大阻碍。 开发区未来供应量巨大，但5年以后，土地稀缺性将有所显现。在大连西拓北进的大环境 下，房地产市场将继续向北转移。 ;杨屯区域;金州住宅市场整体发展趋势;新城区;旅顺住宅市场整体发展趋势;大连地产开发商被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）;大连市内房地产的快速发展，尤其是房价的居高不下，迫使购房者开始向外转移，对于投资客而言，较低的投资利润率，使其开始寻找新的投资区域。而80万元落户政策，使来连置业客群向高端转移。 旅顺区主要以教育业为主，工作人群主要为教师，由于没有其它产业支撑，且交通不够便利，很难吸引其他从业人员在此购房。在旅顺房价快速攀升的情况下，投资客户趋于谨慎，度假、养老客群成为区域住宅主力客群之一。旅顺30万落户政策，也使置业客群为中端客群。 开发区企业的快速发展，加上优美的环境吸引着大量外地客群来开发区投资置业，但较高的房价阻碍了投资客的发展。 而且50万元的落户政策也使落户置业人群向高端客群发展。 金州区作为大连重点经济发展区域，房地产市场也水涨船高，虽然目前价格相对其它区域较低，但也迫使投资客户趋于谨慎。30万落户政策也迫使低端客群向北三市转移。 行政区域看，普兰店最接近新城区，而且住宅价格较低，比瓦房店低500元/平方米左右，而且在政府的扶植下，经济迅猛发展，06年房价同期上涨1000元/平方米左右，投资回报率较高，在三大工业区吸引大量人群的前提下，8万元落户政策为低端客群提供了极大便利。 ;普兰店市宏观房地产市场分析; 普兰店位于辽东半岛南端，为全国对外开放城市，属省辖市，由大连市代管，现辖17个镇、9个乡、2个办事处，全市人口82万（城市人口12万），全境面积2896平方公里，与韩国、日本隔海相望，南接大连，北通沈阳，东西连渤海、黄海，距大连国际机场仅为75公里，陆海空交通十分便利。;“两城三星”模式。 大连城市空间功能布局变化，将带动周边区域的经济发展，促进人口转移，此政策将间接的影响北三市的发展与产业调整，加快北三市的建设速度；尤其是普兰店市，金州的迅速发展将带动普市的经济发展速度，加速城市的成熟度。 ;普兰店市全力打造大连“工业卫星城”;依托 ;2006年上半年，普市完成固定资产投资27.1亿元，同比增长1.7倍