2014居然之家项目营销答案.ppt

最好的创意出于对每一片土地的尊重与疼惜;前言;目录;一、市场调研结果及分析;东;海东一号;中交·上东国际;舜和国际;绿地·香树花城;衡达·丁香河畔;东方维也纳;兴泰东河湾;义乌国际商贸城;信达国际商贸城;;小 结;二、前期状况分析;销售状况 1、A2写字楼2套，底商2套，B2内铺179套 2、项目未取得任何证件 3、销售旺季被封门;广告传播状况 2014年广告宣传做了强势推广，已经达到了全城效应，呼和浩特市 对本项目几乎人人认知; 小 结 1、市场不好，竞争激烈，项目销售难度加大，应通过有效的传播策略指引配合销售计划进行销售，主要在呼市周边县城进行宣传 2、本项目产品、价格不具备明显优势，我们应从顾客心理出手，从顾客的角度考虑如何销售我们的产品，及时调整价格和推出新产品。 3、由于去年在旺季销售时由于证件及部分客户对开发商不认同等原因，造成了封门及退订等现象，对产品的口碑和销售造成了不利影响，本项目的优势未深入民心，核心价值未得到体现，所以应找准合理途径，点对点的推广针对性宣传，体现产品的核心价值，争取在市场上占领先机，完成项目预期目标。;三、项目营销推广方案;2、折扣政策;3、销售策略 经过一年的销售及分析，我们的产品在面积、户型和结构上存在一定问题， 我们建议对产品重新包装，就A2地块主要有以下策略： （1）、写字楼 方案：100平米以上自由分割 付款：50%可直接入住 价格：7000元/平米 优惠：保租3年，给予3年租金补偿。;（2）、公寓 方案：由于公寓产品在设计上的问题，导致目前公寓产品客户无法接受，建议在现有样板间进行2次装修和设计，加入家具和时尚元素。 价格：9000元/平米 优惠：保租3年，给予3年租金补偿。 （3）、商业 方案：1—2层，3—4层分开销售，先招商，再销售 A座、B座、C座、D座、E座商业，在去年与客户交流过程中反映客户购买或意向单层和1拖2较多，另外商业划分太大客户也接受不了太高的总价，建议商业重新划分，1—2层连体销售，3—4分割销售。先招商，再销售。 ;（4）、住宅 价格：6000元/平米 策略：买住宅安置工作。 实施：买一套住宅给业主安排一份月薪3500—4000元工作。最少签订2年用工合同。 ;策略主线： 1、买房安置工作，真正的置业 对于目前A2产品来说，住宅与公寓较难被客户接受，而且物业类型周边客户都已认知，再单纯已价格政策难以打动客户，我司经过对周边期限的调研和了解，很多周边旗县居民想来市区工作，但是没有符合的工作，可采用买房安置工作的模式吸引，同样的打折模式，而且折扣可以分期，并且得到一个劳动力。下面是对比 正常折扣：6300*0.05=315元/㎡，147㎡*315=46305元 置业折扣：4000*12个月=48000元 备 注：安置工作不参与打折，第二年可根据其工作状态调整薪资，若客户退房扣除2年工资。 2、3年内五证齐全，否则开发商不追究尾款 ;4、3#进行公寓改造;PART1、公寓专题研究;设计理念： 以互联网思维，创造集纳会客模式、办公模式、睡眠模式三位一体的百变 空间，营造独一无二的居住、办公、投资体验，实现多重价值。 ;项目客户群分析：;为什么是35㎡ ？ 通过我们的市场调研，目前在 售周边项目项目中无小平米公寓 ，结合本案 2#及周边项目，我 们必须体系产品的唯一性，而35 平方米完全能满足日常生活的各 种基本需求。通过空间共享，在 35平米内提供客厅、卧室、卫生 间、厨房、书房等多种功能的复 合空间。而且总价也易被客户认 知和接受。;户型特点;设计概念 “拎包入住”的星级公寓，无需再购置家具，只需佩戴衣物和生活必需品就可入住的精装修公寓，免去添置大物件的烦恼。 ;价格方案： 参考1、海东一号：7000元/㎡ loft毛坯，销售一般； 参考2、兴泰东河湾：7300元/㎡，平层精装修未带家具，销售4套； 参考3、万达广场：7142-7600元/㎡，58同城二手房； 参考4、市调内容市民心里接受价为：7000元/㎡左右； 所以，根据上述参考，我司建议3#精装修公寓价格均价为7300元/㎡;销售策略: 1、首付50%可入住,折扣为贷款98折,分期97折,一次性96折, 整层销售94折。 2、3年内未预售证未下，开发商不追究尾款。;PART2、商业研究——先招商，后销售;;2、定位研究;（1）项目战略定位 创建邻里中心全新商业模式，为项目商业发 展开拓思路，进而延伸品牌价值，幅射地产价值。 ;（2）项目定义 以休闲娱乐社区配套为主，购物为辅的邻里服务中心，它强调从 生活情