东湾桃花苑2012年营销策略技巧.ppt

防城港[东湾桃花苑] 2012年度营销计划报告; 2011年，东湾桃花苑项目在方典、俊地通力合作下，顺利完成销售1700万元。2012年是十分重要的一年，防城港市将进一步加大市政配套建设力度，而房地产开工量每年增幅2倍使市场竞争将更加激烈。 2012年东湾桃花苑计划推售5#、8#楼住宅，俊地公司围绕以下几个重点制订本策略报告，作为2012年东湾桃花苑营销工作的指导： 1、2012年，房产税改革试点城市数量会有所增加，楼市限购政策也将继续执行。但防城港作为北部湾建设的重点区域，经济地位与日俱增。随着各项大型项目的落实，防城港仍将是楼市投资热点，因此推盘量及时间点十分关键。 2、合理安排推盘时机，争取将剩余盘量清理消化，同时适当错开5#、8#楼的推盘 节奏，为推盘蓄客做好充分准备，保障每次推盘能够持续旺销。 3、采取稳健价格策略加大外销渠道推广投入，巩固及加强本地刚去市场同时推出分期付款优惠政策吸引外地置业客户，大幅提升楼盘成交量。;目　录;营销 目标;目　录;一、宏观环境;一、宏观环境;二、楼市分析;二、楼市分析;二、楼市分析;二、楼市分析;三、竞争分析;楼市分析小结;目　录;一、营销总结;一、营销总结;销售现场情况与市场基本相符，2、3、4月份来访及来电量均为全年高点。 进入7月份售楼部入迁后，来访及来电量有小幅提高，然后逐渐下降。 客户到访量的减少，说明了市场观望氛围浓厚，在面对西湾片区大盘挤压下，如何突围市场挖掘客户是我们项目需要解决的营销课题。;（1）成交客户所在区域 ;二、推广回顾;二、推广回顾;二、推广回顾;;;东湾桃花苑营销回顾小结;目　录;一、产品分析;;一、产品分析;二、价值梳理;二、价值梳理;产品定位;目　录;一、推盘策略;二、价格策略;二、价格策略;二、价格策略;二、价格策略;形象升级：升级广告形象、强化案场包装、广告物料更新提升。 案场强化：销售人员针对二期产品强化培训，并从服务礼仪上提高。 渠道攻略：有的放矢，强化广告效果比较好的户外和网络渠道。 活动攻略：配合重要营销节点、捉住本地刚需、积极扩展外地客户。 阶段执行：以Ⅱ期５＃、８＃楼开盘前准备，开盘、封顶这三个营销节点，划分三个阶段进行实操把控。;形象升级; ;山 与 湖 　;蓝钻东湾桃花苑Ⅱ期　;阅尽世界 为湖止步;一步山湖 一宅天下;一、市场政策、产品针对性培训 一二线城市限购政策，对防城港是历史机遇。通过针对性对置业顾问培训，让销售人员向外地客户灌输投资升值理念，强化客户置业信心。 二期产品是东湾桃花苑的精品，不论景观、户型均有较大提升，这些卖点将整理成统一说辞，让置业顾问有针对性的引导销售。 二、置业顾问服务提升 楼盘形象的升级，一线置业顾问也将从整体面貌上给客户一种高品质楼盘的感觉。 系统强化置业顾问销售知识、服饰装束、接待礼仪，全方位做好服务工作。 实行末位淘汰制，奖励优秀置业顾问，对末位人员淘汰，打造全优销售队伍。;形象升级;活动攻略;活动一：看铺送彩票;活动二：商铺推广活动;活动三：投资理财专题讲座;活动四：让我们结婚吧;活动五：新老业主联谊会;活动六：看房团—体验防城港湖居生活;活动七：5#、８＃楼开盘盛典;渠道原则;优质渠道加大力度——户外、楼体;优质渠道加大力度——道旗、围挡;优质渠道重点维护——网络;新渠道推广——中介机构;新渠道——直邮广告、杂志;第一阶段媒体选择;主流报纸;营销 节奏 ;;;5月;9月;七、费用预算;报告完毕 谢谢