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第四章 房地产价格评估;学习目标与要求;第四章 房地产价格评估 第一节 房地产价格评估概述 第二节 房地产价格的成本法评估 第三节 房地产价格的市场比较法评估 第四节 房地产价格的收益法评估 第五节 房地产价格的假设开发法评估 第六节 在建工程评估;一、房地产的概念 （一）什么是土地NEXT 地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体。; ; ;土地的分类：;1）土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007);2）城市规划中土地用途分类 ;3、建设用地按土地开发状况分类;（二）地产的含义;（三）房地产的定义;;（四）不动产的概念;（一）不可移动性（位置固定性） （二）耐用（耗）性 （三）异质性（差异性，个别性） （四）高价值性 （五）供给有限性 （六）投资与消费双重性 （七）房地产实体构成的二元性;（一）居住类房地产 （二）商业类房地产 （三）休闲类房地产 （四）公共事业类房地产 （五）工业类房地产;四、房地产的描述方法;位置（坐落）四至，形状 面积大小 建筑物层数和高 建筑结构 建筑装修，附属设备;房屋建筑按照层数和高度分类： ;建筑结构;（一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业　　　　　　地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,032建筑面积：6,791　　房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。;1、地租概念 是指使用农地或其他用地所需支付的产品或金额。 狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。 广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 ;2、西方经济学的地租理论;资产阶级古典政治经济学的早期地租理论;亚当·斯密－－《国富论》地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付给地主的价格，其来源是工人的无偿劳动。;安得森与杜能的地租理论;;马克思主义地租理论的创立与发展;批判了资产阶级经济学认为级差地租产生于土地的自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础； 批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误观点，指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。;美国现代资产阶级经济学;3、地租的实质 ;;地租的量，一是取决于土地产品的量，二是取决于参与分成的生产因素(土地、劳动和资本);;5、区位地租（位置地租-级差地租）;级差地租理论认为，地租的存在有两个必要条件： 一是土地的有限性， 二是土地在肥沃程度和位置上的差异。;级差地租又可分为因土地肥力和位置不同而产生的级差地租I和因投资的生产率不同而产生的级差地租Ⅱ。 级差地租I就是等量资本投在肥沃程度和位置不同的等量土地上产生的超额利润所形成的地租（即超额利润土地分成）。在劣等地上的级差地租I为零。越肥沃、位置越好的土地，级差地租I越高，也即土地的利润分成越多。 级差地租Ⅱ就是由于对同一块土地连续投入等量资本产生的超额利润所形成的地租。 ;土地 等级;级差地租Ⅰ的形成及地租量（二）;;（2）阿隆索公式： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y——收入； Pz——其他商品的单位价格； Z——其他商品的数量； P(t)——距市中心t处的地价； q——土地数量； K(t)——距t处的交通费用； t——距市中心距离。 　　;（3）分析 在对公式进行分析后，阿隆索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。 最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。 ?;用杜能/阿隆索的区位理论来说明：在一个单中