明发商业广场打造城市综合体5.0.pptxVIP

变革扬州 运营城市打造核心竞争力 扬州明发商业广场策划报告树百年明发 铸基业长青中国十大商业地产中国企业500强中国驰名商标中国地产二十年最具影响力企业中国城市运营商50强中国房地产百强企业全国守合同重信用企业一个明发广场 一座城市中心明发集团已在全国近三十个城市开发了明发商业广场厦门、南京、长春、北京、淮安、镇江、合肥、成都、长沙、无锡、香港、沈阳、天津、青岛、扬州、泰州、上海、苏州、台州、泉州、漳州、惠州等。我们都知道明发、万达、宝龙的造城模式然而。。。。。。明发万达宝龙成立时间199419881990产品定位一个明发广场，一座城市中心一座万达广场，一个城市中心宝龙城市广场，让生活更精彩主要业务以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目战略布局二三线城市一二线城市三四线城市项目选址集中在福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的城市待发展区城市副中心，新开发区，新兴商圈集中在山东、江苏、福建、河南的城市待发展区项目经营自持的商业面积与销售的写字楼、住宅、散铺等产品面积比例一般是50%比50%。出售的商业部分，明发通过销售合同条款规定对业主今后的招租业态进行控制。销售部分为项目整体比例约40-60%的住宅、写字楼和社区商业，采取了将自持商业与出售物业隔离的方式，使销售物业对持有物业的正常经营不产生冲击。商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出售，60-70%商业自持经营。宝龙为了保证商业项目的整体统一经营，采取了售后包租的模式开发项目商业地产14个，人居地产17个，酒店经营5个，投资产业10个目前已在全国开业72座万达广场、40家五星级酒店、1038块电影银幕、62家百货店、68家量贩KTV。42个物业项目分布于全国24个城市，其中28座城市综合体“宝龙城市广场”2012年中国房地产排名81341对于万达除了城市战略布局有差异，我们在产品，技术平台，招商，销售，经营管理，现金流等等都没有优势；尤其是万达的订单地产像链条一样有效穿起了整个商业开发过程中的所有环节。对于宝龙明发的未来路线几乎和宝龙是重叠的。我们可以继续保持快速增长模式抢占蓝海城市和城市蓝海资本市场融资、银行抵押贷款、租售回款和供应商垫款但是，在前期商业散铺出售上造成的后期管理隐患，使经营状况恶性循环，明发目前所有商业出租回报仅为日均每平米0.5元，现金流紧缺和高资产负债率让我们不得不逐渐放弃大多数散铺销售，扩大主力店招商力度。“财富中国，百年明发”我们真的能撑那么久吗？一座明发/万达/宝龙……商业广场，一个城市中心我们的核心竞争力是什么？放眼中国中国从来都不缺shopping mall深圳万象城、广州天河城、上海港汇广场、北京新光天地……中国很快不会缺商业综合体万达城市广场、明发商业广场、宝龙城市广场、中信城市广场……中国也不缺特色鲜明的主题乐园欢乐谷、迪斯尼、世界之窗、中华恐龙园……中国同样需要带来欢乐体验的一站式主题商业中心！在香港几乎每个地铁站站点都有一个mall，虽然旅游业发达能带来较大的人流量，但各个mall都或多或少具有差异化主题形成了独特的核心竞争力。@朗豪坊——天空之城（用灯光打造的天空穹顶）@荷里活广场——梦幻（用七彩地装饰打造的梦幻仙境）@青衣城——港湾（用各种船型建筑打造的港湾）……@香港时代广场——时尚都市在日本众多的存活下来的商业中不少是通过不同的主题设定来差异化竞争@维纳斯城堡——中世纪欧洲街道@拉面博物馆——拉面怀旧风情@博多运河城——运河……@namba park——山的理想在中国大陆从上世纪90年代开始了以华侨城为首的主题式的商业地产开发，但主要以旅游地产性质为主的文化主题商业，大多在著名旅游城市。如深圳的欢乐谷、世界之窗；上海的新天地、田子坊；南京的水游城、1912；成都锦里、黄山宏村等等 。这种主题商业地产模式的限制是局限于自然和人文资源的配合，真正从产品自身特色主题定位来补全城市天然旅游资源的商业是凤毛麟角的@上海新天地——石库门目前的中国商业地产极度扩张泡沫漫天未来如何在激烈地竞争中存活下来？未来的商业主题制胜未来的商业体验为王未来的商业是有更多功能的未来的商业是辐射面更广的明发四维创新，全面超越第四代城市商业广场，打造城市综合体5.0旗舰版主题创新吸引客户眼球增加客户对项目的辨识度和忠诚度差异化周边其他商业项目主题迎合主力客群喜好和品位结合项目自身规划亮点进行主题定位体验创新让客群在消费同购物时拥有更多欢乐体验一改传统购物中心娱乐配比偏少的商业格局，新增都市大型娱乐设施、特色娱乐配套和全民自有娱乐场地；一