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小区地下停车库问题的法律分析 蓝黑之猫 2006-12-04 12:23:55 发表于焦点房地产网-谈房论市-光大名筑论坛 光大名筑园小区地下停车库问题的法律分析 （2006年12月4日） 住宅小区的机动车停车管理历来是小区管理中的难点，尤其是地下停车库的产权、收费标准、利益分配等问题，更是纠纷的要点和产生矛盾的根源。另一方面，住宅小区的地下停车库往往一部分是由地下人防工程部分改造而来的，这似乎又增加了问题的复杂性。按照我国的现行法律和实际情况，住宅小区地下停车库的使用和管理到底应该是什么样的？开发商、物业服务公司以及业主在其中到底应有什么样的权力和利益？本文试图以光大名筑园小区的实际情况作为案例，通过详细的法律分析来回答这些问题。 结论： 1、住宅小区地下停车库的产权可以分为“完全为开发商所有”、“完全为部分业主所有”、“部分为开发商所有部分为部分业主所有”和“全体业主共同所有”四种情况； 2、拥有地下停车库产权的开发商，有权以在售房（转让）合同中不载明地下停车库不转让的方式，将地下停车库的产权转让给全体业主，作为其销售手段之一； 3、住宅小区地下人防工程的实际产权归小区的全体业主，但政府主管部门有管理权； 4、地下停车库的包租使用收费标准由小区业主委员会与停车管理单位商定。 光大名筑园小区（以下称“小区”）情况： 小区宗地面积：36,650.86平方米 总建筑面积：108,891.50平方米 京房权证朝其04字第00915号 按业委会备案材料（由开发商提供）： 总建筑面积119,159.81平方米，其中住宅面积93,606.71平方米，非住宅面积（底商及会所）1,509.27平方米，人防及地下停车库面积24,043.83平方米（按开发商与朝阳区人防办所签协议，其中人防部分为5,500平方米）。 小区地下停车库位于5号楼、6号楼、7号楼及8号楼之下地下二层及三层。按小区的实际情况，地下停车库现可分为人防工程（即由人防工程改造而来的地下停车库）和非人防工程两部分，总面积为24,043.83平方米，其中人防工程部分为5,500平方米。 一、小区地下停车库的非地下人防工程部分 1、小区地下停车库的产权地位 商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。 开发商光大房地产公司目前没有获得小区地下停车库的单独产权证。有人说，小区地下停车库的产权是模糊不清的，其实不然。尽管我国的相关法律法规还不够完善，在法规的执行上还有不到位的地方，但是以下通过对现有相关法律、规章和政策的分析，可以清晰地看出，本小区地下停车库的产权是比较清晰的。 2、小区的开发商能否获得地下停车库的产权证 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法规办法等规定： - 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。土地使用权和房屋所有权或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。 - 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。 - 只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权，只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。 - 对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。 - 在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。 如果地下停车库不计算建筑容积率，没有支付相应的土地出让金，政府就不会承认其房地产权，不会发给其产权证。地下停车库这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，因此其产权归全体业主。 但是，如果开发商向政府缴纳了地下停车库相对应的土地出让金，并按规定办理了相关手续，获得了地下停车库的单独产权证，开发商就可以出售地下停车库的停车位，而购买停车位的业主可以得到该车位的产权并获得产权证。北京市国土资源和房屋管理局《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有