小区地下车库归属问题的法律分析.doc

小区地下车库归属问题的法律分析 三河上京房地产开发有限公司 行政部 夏军伟 小区地下车库权属问题是近几年来业主与开发商之间激烈争论的焦点，由地下车库归属引发的纠纷和诉讼频频发生。2007年出台的《物权法》对地下车库的权属没有作出明确规定，随后出台的《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）也只是对地上房屋权属登记做了规定，没有涉及地下空间的权属登记。尽管一些省市如上海、深圳、杭州、辽宁等城市为地下空间的开发利用制定了地方性法规，明确了小区地下车库归属；但对于没有地方性法规及规章指导的地区，相关行政部门在无法可依的情形下，采取的做法基本是对小区地下车库不确权。因此，有必要对小区地下车库的归属问题进一步梳理，为开发商降低运营中的法律风险提供一些参考。 一、小区地下车库归属，业主与开发商各执己见 （一）业主共有说 主张地下车库为业主共有观点公共配套设施，根据规范设计要求，车库应根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。（）地下空间的成本分摊。国家物价局、财政部、建设银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定商品住宅价格由下列项目构成：成本、利润、税金、地段差价四大部分。公共配套设施是商品房成本的构成部分，建设费用已经计入商品房成本，。（）产权证问题。地下空间不能取得产权证，因此不能独立出售。1997年12月1日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、第二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、第二十九条规定，是“投资者”从现在的产权证办理情况看，立法滞后全国大部分地区不能办理地下空间的产权证。物权的变动其实完全是权利人自己的，无需公示；基于法律行为的物权变动应当采取公示要件主义，房产证和登记主要针对的是房产权转移中的公示公信问题，因此，不能将基于事实行为的初始所有权取得等同于基于法律行为的所有权转移，不能因为无法办理产权证而否认开发商对地下空间的权利。《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》尝试给地下空间办理产权证。无锡《无锡市城市地下空间建设用地管理暂行办法》《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》广州市地下空间开发利用管理办法郑州市郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法南昌《南昌市地下空间开发利用管理若干意见(试行)》打开了一扇门 ??? 已经出台的地方性法规、规章对法院判决必然产生一定影响。已经出台的地方性法规、规章不仅具有现存规范的参考意义，而且也是符合法理原则、符合社会经济发展要求的。因此一旦发生诉讼，法院会认真考虑其合法合理性，或许会做出对开发商有利的裁判。 总结目前各地方性法规、规章中明确要求的、能确权的地下车库要具备以下条件：一是具备合法的规划审批手续，取得相关部门的批准；二是地下规划面积在总建筑面范围内，但不列入公摊。 （三）在商品房销售合同中约定：地下车库权属归开发商 合同自由不仅是民法的基本原则，也是市场经济的基本原则。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。星汉花园太平洋中心