物业服务合同签订技术分析.ppt

7 擅自提高物业费要双倍退还 示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。 此外，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商、业主支付违约金；而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，也要向物管公司支付违约金。示范文本第三十二条规定乙方违反本合同第六条、第七条的约定，业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。 8 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。 开发商或物业公司擅自改变规划，占用公共区域进行牟利而引发的纠纷可谓屡见不鲜。现在规定临时占用前必须告知相关方面，当然有利于防止违规占用公共区域现象的出现。 9 督促物管公司及时“交接” 示范文本规定:本合同终止时，物管公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给开发商或其他有关部门代管。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 此前经常出现物管公司被业主炒掉故意拖延撤离时间或者不退出，该规定则明确了业主委员会成立以后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理合同自动终止，这就为新老物业公司的顺利交接提供了一个前提条件。当然我们也要看到，几乎所有物业公司在撤出前都有被业主或开发商拖欠的债务，这个问题不解决，也会给新老物业公司的顺利交接造成障碍，所以还需要有关部门制定配套细则，让物管得及时“交接”更具可操作性。 10 明晰房屋保修责任 范文本第三十三条规定甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 在建设部的房屋销售管理办法和建筑法等相关法规中，对这一条已经作了明确规定，而在前期物业管理合同中定下这一条，当然更有利于业主维权。 五、?业主委员会如何签定物业服务合同？ 第一，物业服务合同签定的程序要合法。因为业主委员会签定这个合同是代表业主签定的，根据国务院物业管理条例必须2/3以上业主通过才能签定。而怎样算业主大会通过，还需要根据业主大会议事规则的约定来办理。总之，签定物业服务合同的前提是要程序合法。没有这个前提就必然直接造成合同的无效，带来物业管理纠纷，造成大量的社会问题。 严格按照国务院条例规定的程序制订、签定服务合同，是保证业主权益的根本途径，是保障合同当事人权益的基本前提。具体来讲，程序至少包括： 1、业主委员会应该对物业管理企业的确定方式进行讨论，并无保留向全体业主介绍，广泛征求业主的意见，最终通过业主大会决议的形式确定选聘物业管理企业的形式。没有一个公开公正公平的选聘方式，无标准进行物业管理合同的签定和物业管理企业选聘都是没有任何意义的。 业主委员会首先要明确招标在选聘物业管理企业的作用，并向全体业主宣传招标的意义。同时根据招标投标法的规定，聘请招标代理机构全程负责招标过程，确保招标公正公平公开，最终维护全体业主的利益，使业主获得质价相当的物业服务。 2、招标文件应该包括物业服务合同的草案，实际上已经确定物业服务合同的主要条款内容。即使不采取招标方式，进行询价方式也需要明确有关业主的需求。一般是业主委员会和咨询代理顾问一起草拟合同条款，再广泛征求业主意见。 3、根据业主意见，修订合同草案、招标方案或者招标文件。 4、通过评标后确定中标单位，并向全体业主公告中标结果。 5、根据招投标文件和中标通知书等签定合同，并向全体业主公告服务合同全文。 6、物业服务合同必须向每位业主提供一份，并在业主委员会办公室和物业管理处备查。 第二，服务合同的内容除遵守当地政府法规文件外，必须体现全面、具体的要求，主要实现服务内容、质量和收费的统一。对合同内容的要求至少包括： 1、能够基本满足业主的普遍服务需求； 2、服务内容根据行业标准和有关规范确定，并且具体量化，具有可操作性、可检验性； 3、收费内容与服务内容完全一致，并且细致完整，不重复、不漏算，并符合包干制或酬金制实现的要求； 4、应该聘请专业顾问作为业主和业主委员会的顾问，或者作为公正第三方，对物业管理进行监督