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第二章 建筑市场需求与供给 一、几个重要的概念 二、建筑市场的需求 三、建筑市场的供给 四、土地市场与租金 一、几个重要的概念 （一）私人产品与公共产品 1、私人产品：为消费者带来满足的产品或服务。 私人产品具有2个特征： （1）排他性：只有对商品支付价格的人才能够使用该商品。 （2）竞用性：某人使用了该商品其他人就不能再使用。 2、公共产品：将集体利益赋予社会成员集体的产品和服务。 公共产品与私人产品相对，也具有2个特征：即使用上的非排他性和非竞用性。 如果只具有公共产品的一个特征，则被称为准公共产品或公共资源，例如：一条收费的高速公路、一块公共绿地。 （二）效用和边际效用递减规律 1、效用：消费者在消费商品时所感受到的满足程度。 2、边际效用：每增加一个单位的商品所增加的满足程度。 3、边际效用递减规律：在一定时间内，在其他商品的消费数量保持不变的条件下，随着消费者对某商品消费量的增加，消费者从该商品连续增加的每个消费单位中得到的效用增量即边际效用是递减的。 （三）需求、有效需求与派生需求 1、需求：指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平愿意而且能够购买的某种商品的数量。 2、显然：需求是人们的购买欲望和支付能力的统一，就是一种有效需求。 3、派生需求：由对最终产品的追求引申出来的需求。 对商用建筑的需求就属于派生需求。 二、建筑市场的需求 （一）需求函数与需求规律 1、个人需求函数： qi = f（P） 如果需求函数为线性的，则其函数式为: qi= ai-bip (ai、bi＞0) 2、市场需求函数： 3、需求规律：假定其它条件不变，需求量与价格之间成反方向变动。 （二）影响需求的因素 （2）基尼系数 意大利经济学家基尼根据美国统计学家洛伦兹提出的洛伦兹曲线，找到了判断收入分配平等程度的指标，即基尼系数，这是衡量一个国家贫富差距的标准。 A为不平等面积；A+B为完全不平等面积 按照国际惯例，基尼系数在０．２以下，表示居民之间收入分配“高度平均”，０．２～０．３之间表示“相对平均”，在０．３～０．４之间为“比较合理”，同时，国际上通常把０．４作为收入分配贫富差距的“警戒线”，认为０．４～０．６为“差距偏大”，０．６以上为“高度不平均”。 2013年1月18日，国家统计局首次公布2003至2012年基尼系数，国家统计局局长马建堂称： 中国全国居民收入的基尼系数， 2003年0.479，2004年0.473， 2005年0.485，2006年0.487， 2007年0.484，2008年0.491。然后逐步回落， 2009年0.490，2010年0.481， 2011年0.477，2012年0.474。 中国社会收入分配差距拉大的一些具体情况 按照中国官方的数字，基尼系数已经超过0.47。 世界银行2005年的发展报告对全世界120个国家和地区的基尼系数做了一个排序,中国位列85,这说明中国的贫富差距已经接近那些两极分化严重而经济增长近乎停滞的拉美国家。 另据2006年世界银行报告称，中国0.4% 的人口掌握了70%的财富，而在美国是5%的人口掌握60%的财富。因此该报告称，中国的财富集中度世界第一，成为世界两极分化最严重的国家。 据《远东经济评论》2007年第4期报道：至2006年3月底，内地私人拥有财产（不包括在境外、外国的财产）超过5000万以上的有27310人，超过1亿元以上的有3220人。超过1亿元以上者，有2932人即超过90%是高干子女，他们拥有资产20450余亿元，这说明，近3000名高干子弟拥有的资产达2万亿元人民币，平均每人6.7亿元。 其中：广东省，1566人；浙江省，462人；上海市，225人；北京市，195人；江苏省，172人；山东省，141人；福建省，92人；辽宁省，79人。5个最重要的工业领域--金融、外贸、地产、大型工程、安全业，85%～90%的核心职位掌握在高干子女的手中。截至2005年底，仅海外高干子女亲属经营的中国进出口贸易每年就达1千多亿美元，拥有财产6千亿美元以上，海外定居的高干亲属超过100万人，其中高干配偶子女20多万人。 3、消费者对未来价格的预期。预期价格与现期需求量同向变化。 4、消费者的兴趣和爱好。偏好程度与需求量同向变化。 5、相关商品的价格。 相关商品分为互补品和互替品两类。 （1）互补品指两种商品必须同时使用才能满足消费者的某一种欲望。例如：汽车和汽油；相机和胶卷。 原商品需求量与互补品价格反向变化。 （2）互替品指两种商品之间可以相互替代以满足消费者的某一种欲望。例如：苹果和梨，米饭和馒头。 原商品需求量与互替品价格同向变化。 6、政