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[例]某房地产开发商只开发经济适用房满足3人以下家庭需求。 [例]某房地产开发商只开发高档住宅。 [例]某房地产开发商只开发满足5人以上家庭需求的住宅。 [例]某房地产开发商为3人以下、5人以上家庭开发普通住宅；为3至5人家庭开发高档住宅。 [例]某房地产开发商开发不同类型的住宅满足不同类型家庭的需求。 房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。通常由以下几部分内容组成： 1.地区经济分析； 6.营销建议； 2.区位分析； 7.售价和租金预测； 3.市场概况分析； 8.吸纳量计划预测； 4.市场供求分析； 9.回报率预测； 5.项目竞争分析 10.敏感性分析 4. 3房地产市场细分 现在有一颗子弹，是瞄准一只鸟放一枪，还是对着一群鸟放一枪？ 引子： 向市场中所有的消费者提供所有类型的产品 。 ! …… ？ …… ！ 任何企业都无法为所有消费者提供他们所需要的全部商品! 南京首个保姆公寓月租100元 推出1小时便脱销 “保姆公寓”在江宁托乐嘉街区内，由原来的单身精装修公寓改造而成。走进二楼一间建筑面积为60平方米的保姆公寓，记者看到进门处是一个采光很好的客厅，窗外就是中心花园，卧室很大，有30多个平方米，整齐排列着四张上下铺的床，被褥、有线电视、空调等生活用品一应俱全。推出“保姆公寓”的南京新城公司负责人说，“保姆公寓”按照8人/间的居住标准，居住的保姆必须是在小区业主家服务的，可以提供合法家政服业合同的人员，每人只需每月支付100元的租金。“这样一来就实现了‘保姆不居家，工作8小时’的理念，保姆每天按照家政公司的规定或是与雇主协商好的作息时间到雇主家工作，下班后的时间自由支配；业主生活的私密性也得到了保护，减少了家庭开支，还让保姆拥有了独立空间。” SOHO，是英文[Small Office Home Office]的头一个字母的拼写，就是[小型办公、家里办公]的意思。音译是苏豪，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。 STP战略 S——市场细分（Segmenting） T——目标市场（Targeting） P——市场定位（Positioning） 在通常情况下，任何企业都无法为该市场内所有的消费者提供最佳的服务。 一、市场细分的概念 市场细分，是指企业根据消费者需求的差异性，把某一类产品的整个市场划分为若干个在需求上具有某种相似性的消费者群，从而形成各种不同子市场（细分市场）的过程。 不同于一般的房地产市场分类。 例：房地产租赁市场、房地产销售市场；房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场； 从消费者的现实需求出发的才是细分市场的范畴。 实质 ——识别具有不同需要的用户群的过程 结果 ——形成具有相同需求的顾客群体 “同中求异，异中求同” 市场细分的理由（1） 我喜欢步行房 我喜欢高层 我不喜欢 大房子 我看重房子 的质量 价格太高 消费者的差异性 市场细分的理由（2） 公司资源的有限性 公司 资源 我尽了这么大的力， 他们还觉得不满足。 市场细分的理由（3） 宁做鸡头，不做凤尾 在其他地方我无法称霸，在这个地方我就是王 二、房地产市场细分的标准 地理细分 洲际；国家或地区；省区县；城市规模；气候 年龄；性别；家庭规模；收入； 职业；教育；宗教… 人口细分 社会阶层；生活方式； 个性… 心理细分 行为细分 时机；利益；使用者情况； 使用率；忠诚度；态度… 消费者市场细分的一般标准 细分标准 具体因素 地理 细分 国界 人口密度 规模 区域 交通条件 地形 城乡 气候 城市 人口 细分 国籍 职业 收入 宗教 种族 教育 家庭规模 年龄 民族 性别 家庭生命周期 其他 心理 细分 社会阶层 购买动机 生活方式 其他 性格 行为 细分 追求利益 使用者地位 对价格、广告、服务的敏感程度 购买频率 使用频率 其他 品牌商标忠实度 对渠道的信赖度 生产者市场细分的一般标准 细分标准 具体因素 地理因素 国界 资源 交通条件 区域 自然环境 生产力布局 地形 城乡 其他 气候 城市规模 用户行业 冶金 机械 航空 煤炭 服装 船舶 军工 纺织 化工 食品 森林 其他 用户规模 大型企业 小用户 中型企业 其他 小型企业 大用户 购买行为 使用者地位 购买批量 价格、服务敏感程度 追求利益 购买周期 其他 使用率 购买目的 购买频率 品牌商标忠诚度 单维因素法 细分标准 具体因素 地理细分 国界、区域、地形、气候、人口密度、交通条件、城乡、城市、规模、其他 人口细分 国籍、种族、民族、宗教、职业、教育、性别、年龄、收入、家庭规模、家庭生命周期、其他 心理细分 社会阶层、生活方式、性格、购买动机、其他 行为细分 追求利益、使用者地位、购买频率、