2005-2010门房价走势分析报告.docVIP

2005-2010厦门商品房价格走势分析报告 2011XMUMBA 3班第一小组成员： 蔡靖靖 17920111150606 陈心忠 17920111150652 丁继喜 17920111150674 洪腾远 17920111150712 黄 怡 17920111150736 李月影 17920111150776 詹素珍 17920111151016 摘要：本报告根据微观经济学中一些基本原理，如供需基本原理，市场价格形成机制等，同时结合厦门本地房地产市场的具体情况，对2005年至2010年期间房地产整体价格及成交量走势做出一个简要的分析。 关键词：商品房 供求关系 平均价格 通货膨胀 政府调控 2005年以前的厦门商品房市场概述 2002年前厦门土地公开市场的主力军，一直都是以明发、宝龙、源昌和鑫新景地等为代表的民营房地产企业。厦门的国有资本大规模进入房地产市场特房、古龙、建发等争相加入战局2003年与2004年国企与民企基本平分江山。 面积（万m2) 金额（亿元） 均价（元/m2) 涨幅(%) 2005年 235.38 119.14 5061.79 15% 2006年 304.98 204.92 6719.13 33% 2007年 302.19 283.77 9456.63 41% 2008年 104.25 101.35 9821.88 4% 2009年 413.31 364.96 8830.09 -10% 2010年 216.97 245.20 11301.17 28% 2011年(上半年数据) 123.00 169.45 13776.42 22% 备注；计算05年同比均价涨幅，04年均价以4388.13计 表一：2005-2010厦门商品房成交情况表（附2011年上半年数据） 表二：2005-2010厦门商品房成交面积趋势图（附2011年预测数据，以上半年数据两倍计） 表三：厦门2005-2010厦门商品房成交均价趋势图（附2011年上半年成交均价） 如上页所示，表一为05年-10年厦门商品房成交情况表，表二为房价走势图， 表三成交量走势图（我们可以理解有效需求Qd）。 根据经济学供求原理，Qd=f(P,Pr,Pa,I,F,T…), 在假设除价格之外的其它因素不变前提下， 有效需求随着价格的变化而变化（因房地产行业是个相对周期较长得产业， 其供给正常会有两三年甚至更长的滞后期，所以供给相对于价格变动会有较大的滞后性， 不另作分析），这从以上两表可以明显看出： 房价自05年至07年处于快速上涨阶段， 同时成交量缓慢上升（这主要因为这两年多国内经济形势发展很快，需求受到收入和通货膨胀预期影响比较大）， 而到了07年到达比较高的价位后成交量开始逐步下滑， 直至09年房价平均价格开始下跌，此时成交量快速放大，并在价格抵达最低点是成交量抵达最高点， 而最后再09年下半年随着房价的快速回升， 成交量再一次开始下跌， 并持续维持在一个较低的水平。 同时在表中也可以看得出市场价格形成机制， 在05-07年经济形势大好有效逐步上升过程中，市场价格自然随着水涨船高， 而在经过了08年房地产行业与消费者的博弈失败之后，随着需求的不断降低，房产商不得不调整价格促进需求的回升， 但而在09年有效需求迅速回升之后， 市场价格快速反应随机报复性反弹。这体现出在房地产行业，由于房地产开发商与购房者之间信息严重不对成，房地产商对于市场供求关系和价格体系的敏感度和反应速度远高于消费者，这个现象在其他行业也经常如此。 以上根据微观经济学供求关系和价格形成机制对房价走势做的一些分析， 但实际上价量关系中除了价格外其它因素对于供需影响也非常重大， 在有些时候甚至成为关键因素，以下还是根据时间过程，对影响房价走势和成交量的其它的一些因素做些简单的分析： 在05-07年过程中，国内外经济形势整体不错， 尤其是国内经济形势大好，国家经济增长和国民收入（因素I，收入的提升）得到比较大的提高， 而同时通货膨胀开始进入快车道，也使得市民对于资产的保值增值越来越为关注，持续上涨的房价吸引了不少普通市民和投资者的注意力，无论是本地有能力的市民，还是周边城市如泉州漳州龙岩甚至是温州炒房团等对于厦门房价都有一个比较好的预期（因素Pe，预期价格），另外厦门作为全国沿海有名的花园城市也吸引着不少的周边和各地居民购房迁入（因素F，消费者喜好），05年1月到11月份的统计表明，厦门房产销售外地居民购买占到45%左右，这个趋势一直得到保持直到08年金融危机爆发。这些因素综合导致厦门房价从05年的五千多涨到07年的近万，但过高脱离当地购买力的房价也导致交易量开始逐步萎缩（所谓的有价无市，开发商和消费者开始博弈）。 08年