城市化进程中楼市的战略定位与制度框2.docVIP

城市化进程中楼市的战略定位和制度框架 ???????????????????????????? ——中国房地产发展研究报告（二） 华生 2010年7月1日报告的前半部分发表于《中国证券报》 本文为作者原稿 供求失衡的症结 至少从表面上看，中国城市建设遍地开花，全国都是大工地，城市象摊大饼式的向外扩张，同时城市化率近年来每年上升约一个百分点，商品房需求强劲，市场购销两旺，那么，到底是供给不足还是需求过旺造成供求失衡，从而推动房价上升的呢？很多人包括我自己都曾受到地产界主流声音的影响，顺理成章地推断主要是政府垄断土地造成供给不足。但实际上这个推论能否成立，最终还是要用数据来回答。首先，没有交通和水电气的穷乡僻壤的土地再多，也解决不了城市人的住房问题。因此，土地供应的大概念是城镇建成区面积的增加情况。这个面积从1990年约1.28万平方公里到2008年3.63万平方公里，增加了180％以上，同期城镇户籍人口从3亿增到4.5亿，仅增加了50％，包括农民工在内的常住人口从3亿增加到6亿，即增加了100％（见《中国统计年鉴2009》及表五），城区面积扩张大大超过人口增加，这应该说是和生活在各城镇人们的感觉是一致的。从城区中的住宅用地来看，按照国土资源部公布的数字，全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21——25％之间，2006年到2008年间每年约5万