房地产和建筑业技巧.pptx

营改增政策解读房地产和建筑业 中华人民共和国增值税暂行条例 第五条 纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和本条例规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销售税额。 财税【2016】36号文 附件一：第二十二条销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税税额 营改增后服务的三流合一是个伪命题 房地产建筑业营改增政策概览 销售不动产 11%一般征收或5%简易征收 租赁不动产 11%一般征收或5%简易征收 建筑服务 一般征收或3%简易征收 房地产相关服务 6% 营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表 行为或行业 纳税人身份 项目情况 判定标准 计税方法 适用税率（征收率） 销项税额计税依据的确认 建筑业 一般纳税人 新项目 一般计税 11% 全部价款和价外费用 老项目 （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 简易征收 3% 全部价款和价外费用扣除支付的分包款 一般征收 11% 全部价款和价外费用 清包工 简易征收 3% 全部价款和价外费用扣除支付的分包款 甲供材 小规模纳税人 老项目 参照上文 简易征收 3% 全部价款和价外费用扣除支付的分包款 新项目 行为或行业 纳税人身份 项目情况 判定标准 计税方法 适用税率（征收率） 销项税额计税依据的确认 预收款 预收款 房地产企业 一般纳税人 老项目 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前 简易征收 5% 全部价款和价外费用 一般征收 11% 取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款 新项目 一般征收 11% 小规模纳税人 简易征收 5% 全部价款和价外费用 营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表 行为或行业 纳税人身份 项目情况 判定标准 计税方法 适用税率（征收率） 销项税额计税依据的确认 转让不动产 一般纳税人 外购老项目 2016年4月30日前取得 一般征收 11% 全部价款和价外费用 简易征收 5% 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额 自建老项目 2016年4月30日前自建 简易征收 5% 全部价款和价外费用 外购新项目 2016年5月1日后取得 一般征收 11% 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额 自建新项目 2016年5月1日后自建 全部价款和价外费用 小规模纳税人 外购项目 简易征收 5% 以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额 自建项目 全部价款和价外费用 营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表 行为或行业 纳税人身份 项目情况 判定标准 计税方法 适用税率（征收率） 销项税额计税依据的确认 不动产租赁 一般纳税人 新项目 2016年5月1日后取得 一般征收 11% 全部价款和价外费用 公路经营企业 试点区开工 简易征收 3% 全部价款和价外费用扣除支付的分包款 老项目 2016年4月30日前取得 一般征收 11% 全部价款和价外费用 一般纳税人 老项目 2016年4月30日前取得 简易征收 5% 全部价款和价外费用扣除支付的分包款 不动产租赁 小规模纳税人 简易征收 5% 全部价款和价外费用扣除支付的分包款 小规模纳税人 营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表 特殊事项 1、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。 2.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。 3.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 4.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。 营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表 房地产建筑业具体营