东禅寺地块项目定位策划方案详解.pptx

江苏建达-东禅寺地块项目前期定位策划方案昆山金达利房产咨询服务有限公司呈报2013.6.18目录Part1地块基本资料介绍Part2地块区域环境分析Part3项目开发定位Directory1地块基本资料介绍本项目地处珠江路及朝阳路路口,总占地5927.7平米,容积率3.05,预计规划可销售面积18080平米,物业类型初步规划涵盖商铺及公寓。珠江路朝阳路1.地块四至现状2.地块周边交通及说明3.项目区域价值与配套2地块区域环境分析地块东侧-沿街店铺B2地块现状本案地块与金鹰住宅地块隔路相望；东南侧民房及厂房较多，景观较差，整体档次不高。1.地块现状及四至5927.7㎡本案朝阳路珠江路李箕河地块内部-建材店地块内部-厂房11234地块南侧-东禅寺、李箕河2地块西侧-富贵大酒店3地块北侧-工棚4汽修、五金作坊金鹰住宅规划住宅用地2.地块周边交通及说明朝阳中路珠江南路朝阳中路、珠江路十字路口本案地块位于老城区朝阳路、珠江路交汇处；地块北侧朝阳路车流量较大，且车速快，周边路段人流及商业氛围较差。地块东侧珠江路段目前整体通达度及道路质量一般。地块周边公交系统较完善，出行较便捷。朝阳中路、珠江南路分别设站，连通南北，关联东西。珠江南路公交站朝阳中路公交站李箕河本案周边交通便捷、但路况一般朝阳路车流量大、周边人气氛围一般朝阳中路本案中茵广场朝阳路珠江路黄河路长江路柏庐路巴黎春天商业地块友谊公园东禅寺住宅区住宅区住宅区隶属主城区重点打造中央商贸区辐射板块，区域价值度正逐年提升。未来随着政府规划的深入，以及金鹰国际广场、东新街开放广场等商业体的运营，将孕育本区域商圈氛围。裕园酒店虹桥医院东方医院东新街广场裕园新天地大润发金鹰天地广场中央商贸区首期启动区3.项目区域价值与配套1.周边区域商业分布现状2.项目定位整体概念3.定位理由4.定位概念5.规划方式6.文化理念与经营特色3项目开发定位1.周边区域商业分布现状2-3年后，本案周边商业形态与金鹰、富贵、中茵三大商业合体依据实际用地属性和特征，项目将规划为商业项目，对现有市场状况、本区域已知商业规划分布特点进行分析，为整体开发思路提供基础：金鹰社区底商状态项目名称商业类型商业体量（㎡）主力消费需求档次定位售价（万元/㎡）在售弘辉首玺沿街底商、小版块商业约2万家庭型中档沿街底商3.5-5待售金鹰天地综合体42万㎡购物、商务、交际、娱乐中高档待定中大综合体综合体29万㎡含公寓购物、商务、交际、娱乐中高档待定富贵酒店地块板块商业占地0.9未定中高档待定华茂汽车城二期板块商业8万购物、休闲中档待定售罄中茵广场小版块商业约2万（不含公寓）娱乐、休闲、家庭型中档当前二手商铺报价外街3.3-3.8内街1.7-2.2周边已知商业形态定位分析（见下表）状态小区名称规划户数人口数在售新小区金鹰国际初步规划300010500弘辉首珑瑞家园3141099永泰花苑231808金茂云庭3461211翡翠名都8042814鹿城一品4651628景秀丽都5732006绿中海8743059新城天计1077737719本案周边1.5km范围小区列表区域在售小区11个，老小区约39个；总规划户数约27378户；保守估计总人口约10万人。*人口数=规划户数*3.5；*老小区规划户数为估算，以实际为准；*人口只选取住宅小区人口，不包括自建房及厂区宿舍人口。状态小区名称规划户数人口数老小区奥林苑200700逸景湾4501575珠江新村3771320南苑西村4001400祝家库新村3501225东湖小区100350西湾新村200700保昆公寓3001050御景苑226791华敏世家4401540游方弄5001750后塘花园3001050汛塘商苑200700后塘新村3001050汛塘小区3001050东方小区260910富阳新村8002800千禧园3001050人民南路小区6002100跃进新村3001050雍景运小区120420东西需浦新村5001750天华佳园4501575扬子新村3001050康怡园3201120春漪园4501575上海公馆6522282协孚锦园180630新城家园3041064东方丽城丽园4201470绿洲家园8803080珠地小区3001050兴华园7302555圆明东村4001400爱华园100350华尔兹花园228798千叶公寓3001050合计1660158104昆山城市标签江南小镇百强县NO·1现代化新兴工贸城市全球先进工业产业基地其中计算机、通信等电子产业为工业主载体本案商业量体在区域内相较最小，区域内后期待售项目4-5个且开发规模偏大，区域商业氛围尚处酝酿阶段，大多项目最早2014年入市；区域内形成以金鹰天地